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  1. Diagnostic immobilier
  2. DTG

Le diagnostic technique global ou DTG est une expertise qui vise uniquement les immeubles en copropriété. L'analyse se penche sur l'état apparent de toutes les parties communes ainsi que des équipements communs mis à la disposition des copropriétaires. De cette étude est ensuite établie une liste de travaux à réaliser au cours des dix prochaines années.

Quelle est l'utilité du diagnostic technique global (DTG) ?

Instauré par la loi ALUR en mars 2014, la réalisation du diagnostic technique global apporte différents avantages aux copropriétaires :

  • Avoir une vue d'ensemble sur l'état du patrimoine commun : chaque copropriétaire possède une partie de ce patrimoine commun et est généralement soucieux de bien le conserver afin qu'il ne perde pas sa valeur. Outre les parties privatives qui reviennent à chacun, il faut aussi s'occuper des parties et des équipements communs tels que l'ascenseur, la toiture, les escaliers, le jardin... le DTG passe à la loupe toutes ces zones afin d'établir un état général de la copropriété. Points faibles et atouts de l'immeuble sont mis en exergue.
  • Déterminer les travaux à réaliser : au fur et à mesure de son investigation, le diagnostiqueur note tous les travaux qu'il faut entreprendre. Cela peut aller de la réparation d'un interrupteur à la réfection globale de la toiture. En gros, son travail est de faire un bilan complet de l'ensemble des biens communs.
  • Entreprendre les travaux par ordre de priorité et avec plus de cohérence : une fois tous les travaux à faire listés, les copropriétaires peuvent planifier ensemble leur réalisation en commençant par les tâches les plus urgentes. Et puisqu'ils ont une vue globale de tout ce qu'il faut faire, ils peuvent regrouper certains travaux en fonction de leur nature. Par exemple, puisqu'ils doivent faire un nettoyage général du jardin, ils peuvent en profiter pour le réaménager totalement.
  • Anticiper les grosses dépenses : puisque le DTG détecte tous les points faibles de la copropriété, les occupants peuvent agir au plus vite pour éviter les grosses dépenses. Par exemple, si le professionnel a détecté un début de fissure au niveau d'une façade, les copropriétaires peuvent la réparer maintenant afin de limiter les éventuels dégâts qu'elle pourrait occasionner plus tard. Réparer une fissure débutante revient moins cher que de réparer une grosse crevasse.
  • S'assurer du respect des normes et des obligations en cours : est-ce que l'installation électrique respecte les normes actuelles ? Est-ce que l'isolation thermique respecte les obligations en vigueur ? Est-ce que la maintenance des différentes infrastructures est à jour ?... Le DTG donne de précieux renseignements sur tout cela afin de se mettre à jour en fonction des exigences actuelles.
  • Maitriser les couts relatifs aux travaux : il est parfois plus intéressant de payer pour un bouquet de travaux que de les financer séparément, surtout si vous les confiez à un seul professionnel. Il faut néanmoins en discuter avec l'ensemble des copropriétaires pour établir le budget nécessaire.
  • Réaliser des économies : en mettant tous les systèmes (isolation, électrique, évacuation d'eaux usées...) aux normes, les dépenses globales diminuent, ce qui permet à chacun de faire des économies. Une installation électrique performante permet, par exemple, de rendre le bâtiment moins énergivore, ce qui va faire diminuer les factures mensuelles.
  • Augmenter la valeur du patrimoine : si, à l'issue du DTG, les copropriétaires décident d'entreprendre les travaux préconisés par l'expert, cela va augmenter la valeur du patrimoine. Ainsi, lorsqu'un des propriétaires souhaitera vendre son lot, il en tirera un meilleur prix et rentabilisera l'investissement fait.

Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?

Le décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 définit les modalités de réalisation du diagnostic technique global. Ainsi, depuis le 1er janvier 2017, le DTG est obligatoire dans certains cas précis et notamment lorsque :

  • L'immeuble fait l'objet d'une procédure pour insalubrité.
  • La construction de l'immeuble date de plus de 10 ans.
  • L'immeuble a récemment été mis en copropriété.

Si le bâtiment dans lequel vous habitez ne répond à aucun de ces critères, la réalisation proprement dite du DTG n'est pas obligatoire. Par contre, il est obligatoire de solliciter la décision de sa réalisation auprès de l'ensemble des copropriétaires. Ces derniers pourront envisager sa réalisation d'un commun accord puisqu'au final, l'ensemble des occupants bénéficieront des améliorations qu'elle peut apporter par la suite.

Dans le cas où le DTG est obligatoire et qu'une notification de demande a été envoyée, mais que les copropriétaires se bornent à ne pas le faire réaliser, l'autorité administrative compétente peut le faire entreprendre d'office sans attendre la confirmation du syndicat de copropriétaires. C'est toutefois ce dernier qui doit s'acquitter des frais de réalisation.

Qui décide de sa réalisation ?

Au sein d'une copropriété, la décision de faire réaliser le diagnostic technique global revient à la majorité simple. Il est donc courant d'entendre que la décision "se vote au 24". En effet, le texte de loi qui s'applique dans ce cas est l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Cela signifie que le DTG sera entrepris si la majorité des copropriétaires présents et représentés durant l'assemblée générale se déclare favorable à cette décision. Le texte de loi parle en effet de "majorité en tantième des présents et représentés".

Comment se déroule un DTG ?

Pour mener à bien sa mission, le diagnostiqueur doit suivre quelques étapes et faire appel à des moyens techniques précis pour une analyse minutieuse.

Les différentes étapes du DTG

Les diagnostiqueurs ne respectent pas forcément l'ordre établi pour les étapes qui suivent, mais globalement voici ce qu'ils doivent faire :

  • Préparation du diagnostic et recueil des données, à savoir les plans, le règlement de copropriété, les contrats...
  • Visites "in situ" des parties communes à analyser et uniquement durant la période de chauffe.
  • Visites "in situ" des parties privatives. Le professionnel n'est pas obligé de visiter tous les lots, mais environ 10% des lots avec au moins trois logements analysés par niveau. Si la copropriété est très grande, une visite de tous les logements peut être nécessaire.
  • Analyse des données recueillies.
  • Établissement du rapport provisoire qui sera envoyé aux instances de gestion en vue de préparer la réunion intermédiaire.
  • Réunion intermédiaire qui vise à valider l'état des lieux et à établir la liste des travaux à réaliser.
  • Finalisation du rapport puis restitution du rapport final aux copropriétaires.

Si le DTG inclut un audit énergétique, une enquête auprès des résidents sera aussi nécessaire ainsi que le recueil des factures mensuelles. Notez qu'en parallèle, il sera aussi possible d'organiser des réunions avec les copropriétaires si besoin est.

Les moyens techniques pour la réalisation du DTG

Puisque le DTG consiste à déterminer l'état global d'un immeuble en copropriété, le professionnel doit utiliser différents moyens afin de ne rien omettre. Parmi les moyens techniques mis à sa disposition, on peut citer :

  • L'analyse des plans de l'immeuble pour pouvoir déterminer facilement les différentes parties communes à expertiser. Il y a notamment le sous-sol, le rez-de-chaussée, la toiture et les équipements communs à chaque étage. Pour mener à bien cette étape, le professionnel doit récupérer les plans, voire faire des recherches auprès de la mairie et des hypothèques.
  • La mise en place des tableaux de bord pour effectuer un suivi, généralement collaboratif, avec les conseillers du syndicat de la copropriété.
  • Les différentes mesures "in situ" nécessaires qui doivent être faites au moment de la visite. Parmi elles, il y a la mesure de la température intérieure, de celle des parois et de l'hygrométrie. Le diagnostiqueur s'intéressera aussi à l'épaisseur de maçonnerie des murs extérieurs, à l'épaisseur des isolants visibles, à la dimension des ouvertures, à la hauteur sous plafond, au taux d'humidité dans les murs si cela est nécessaire et au débit de ventilation dans le cas où le système de ventilation est doté de conduits. Selon les cas, une mesure hygrométrique des parties privatives, une prise de température intérieure et extérieure et une mesure de la qualité de l'air ambiant sont aussi entreprises.
  • La thermographie intérieure et extérieure.
  • L'étude du contrat de chauffage pour déterminer la liste des équipements installés au sein du bâtiment, la fréquence d'entretien et la fréquence de contrôle.
  • L'analyse de l'installation de chauffage collective et de production d'eau chaude sanitaire. Dans le cas où un audit énergétique doit être mené, il faudra prendre la température des fluides et faire une mesure de combustion de la chaudière. Si le professionnel le juge pertinent, il peut mener une étude pour un passage en système de chauffage individuel. Il devra toutefois préciser l'impact énergétique que cela aurait et estimer le cout des travaux.
  • L'analyse des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire individuels. Le DTG s'intéressera notamment au type de système et d'énergie utilisés par chaque lot. Le professionnel recueille les factures d'énergie qui en découlent et peut réaliser une étude pour un passage en système collectif s'il le juge plus avantageux, tant écologiquement que financièrement.
  • La modélisation thermique statique avec calcul comportemental lorsque chaque lot dispose de son propre système de chauffage.

Quel est le contenu du rapport ?

Après son expertise, le diagnostiqueur doit remettre un rapport au syndicat des copropriétaires. Cette entité le présentera, à son tour, à l'ensemble des copropriétaires à l'occasion de la prochaine assemblée générale. Sur le document, diverses informations seront mentionnées dont les plus importantes sont :

  • Les résultats de l'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs sans procéder à des études approfondies et destructives.
  • Les résultats de l'audit énergétique ou un diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • L'état des obligations légales et règlementaires qui incombent au syndicat des copropriétaires afin de s'assurer qu'ils sont bien respectés.
  • Les recommandations concernant les améliorations techniques et patrimoniales possibles afin de bien conserver l'immeuble pour au moins 10 années encore.
  • Un devis estimatif du cout des travaux prévus pour que les copropriétaires puissent prendre facilement leurs décisions.

Pour information : il ne faut pas confondre l'audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique. Les deux visent à déterminer la performance énergétique d'un bâtiment, mais le premier est beaucoup plus complexe que le second à mettre en œuvre. D'ailleurs, leur caractère "obligatoire" varie selon les cas :

  • Le DPE doit être réalisé pour les copropriétés dotées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement. À l'issue de l'expertise, le professionnel indique l'étiquette énergétique et l'étiquette climat du bâtiment. L'étiquette énergétique se réfère au niveau de consommation d'énergie tandis que l'étiquette climat indique le taux d'émissions de gaz à effet de serre (GES). Le diagnostiqueur peut avancer quelques recommandations pour les travaux à réaliser.
  • L'audit énergétique, quant à lui, est obligatoire pour les copropriétés pourvues d'un système de chauffage collectif et dont le nombre de lots est supérieur à 50. Cette analyse permet de déterminer la performance énergétique globale du bâtiment et de déterminer les travaux à entreprendre pour rendre les lieux plus sains, plus confortables et moins énergivores.

Qui peut réaliser le DTG ?

Le diagnostic technique global doit être confié soit à une personne physique, soit à une personne morale, disposant des compétences et certificats requis pour entreprendre l'expertise. Il peut s'agir d'un thermicien ou d'un diagnostiqueur immobilier reconnu comme tel et en ayant les qualifications.

Dans les détails, le professionnel doit avoir des connaissances et des compétences concernant :

  • Les constructions traditionnelles et contemporaines.
  • Les pathologies des bâtiments et de ses équipements.
  • Les matériaux de construction et les équipements techniques.
  • La terminologie technique et juridique utilisée dans l'univers du bâtiment.
  • Les textes législatifs et règlementaires concernant la construction et l'habitat. Il doit parfaitement maitriser les normes sanitaires en fonction du département, les normes de sécurité et d'accessibilité et les notions juridiques concernant la copropriété.
  • Les relations légales et contractuelles entre les prestataires d'équipements communs et le syndicat des copropriétaires.
  • Le mode de gestion financière des copropriétés pour pouvoir étudier les contrats d'entretien et ensuite estimer la capacité d'investissement des copropriétaires.
  • Les différents équipements nécessaires pour la réalisation du diagnostic.

Enfin, il faut savoir que le diagnostiqueur, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une personne morale, doit posséder une garantie responsabilité civile.

Quelle est sa durée de validité ?

La durée de validité du DTG est de 10 ans.

Quel est le prix d’un diagnostic technique global ?

Le tarif d'un DTG est compris entre 1.000 et 10.000 euros. Le cout fluctue en fonction du nombre de lots de copropriété, du nombre de diagnostics à réaliser... En savoir plus sur le prix d’un DTG.

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