Diagnostic immobilierAvant location
Quand on est propriétaire d'un bien immobilier (appartement, maison...), des règles s'appliquent lorsque l'on décide de louer son bien. En effet, la législation impose notamment de présenter un dossier de diagnostic technique (DDT) contenant les diagnostics obligatoires pour la location, dont l'objectif est d'apporter au locataire l'assurance qu'il occupe un local irréprochable en matière de sécurité et de décence.
Dossier de diagnostic technique location : les biens concernés
Hormis les logements en foyer et ceux occupés moins de 4 mois par an, tous les biens immobiliers faisant l'objet de la signature d'un bail (résidence principale ou secondaire, logement de fonction, location saisonnière...), sont soumis à des obligations légales et à la réalisation de certains diagnostics immobiliers.
Les textes de loi encadrant le secteur locatif sont applicables aux propriétaires bailleurs des secteurs publics ou privés et pour tous types de mise en location (vide ou meublée, courte ou longue durée...). Les expertises ainsi réalisées doivent être réunies au sein d'un document unique appelé dossier de diagnostic technique location.
Diagnostics immobiliers : les obligations en cas de location
Les obligations légales concernant les diagnostics pour la location d'un bien immobilier sont définies en raison de la nature du bien, de la date de délivrance du permis de construire, de sa zone géographique ainsi que de l'ancienneté des installations intérieures d'électricité et de gaz. Voici la liste des diagnostics immobiliers à réaliser pour louer :
L'état des risques et pollutions (ERP)
Depuis le 1er juin 2006 et si le logement est dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (zone de sismicité, risque d'inondation, centrale nucléaire...), tout propriétaire à l'obligation d'informer son locataire des risques encourus. Il doit donc fournir un état des risques et pollutions (ERP) datant de moins de 6 mois avant la signature du contrat de location.
L'ERP peut être établi par le propriétaire en utilisant un formulaire type disponible à la mairie du lieu d'habitation ou à la préfecture. Si ce document n'est pas fourni par le propriétaire, le locataire peut demander la résiliation du contrat de location ou obtenir une diminution du prix du loyer.
Durée de validité : 6 mois.
Le diagnostic loi Boutin
Le diagnostic ou mesurage de la surface habitable loi Boutin doit être fourni lors de la mise en location d'un bien immobilier. Il permet, comme le mesurage de la superficie loi Carrez pour la vente, d'indiquer au locataire la surface privative du lot loué. Il ne s'applique pas aux locations louées meublées ou saisonnières. À noter que l'on ne peut pas utiliser le métrage loi Boutin pour la vente d'un bien et inversement.
Durée de validité : illimitée si aucune modification de la superficie habitable.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
À chaque contrat de location doit être annexé un diagnostic de performance énergétique (DPE), excepté pour certains logements ne disposant d'aucun système de chauffage ou de climatisation en lieu et place, ou ne possédant qu'un système de cheminée avec foyer ouvert, ou bien encore pour les constructions dites "provisoires" (pour une période de moins de 2 ans d'utilisation).
Depuis le 1er juillet 2007, le propriétaire doit demander à un diagnostiqueur immobilier indépendant d'établir un diagnostic de performance énergétique. Cette expertise permet d'informer le locataire des couts énergétiques à prévoir lors de l'occupation du logement, mais aussi d'inciter le loueur à la mise en place de solutions d'amélioration énergétique (isolation, chauffage, régulation...), notamment dans l'objectif de permettre la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES).
Durée de validité : 10 ans.
Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
Le diagnostic plomb, autrement appelé CREP (constat de risque d'exposition au plomb) est obligatoire depuis le 12 août 2008 et vise les biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949. Il doit être réalisé sur toutes les parties privatives des biens immobiliers à usage principal d'habitation et dans toutes les zones géographiques en France.
Dans un logement collectif, un diagnostic plomb doit également être réalisé sur les parties communes de l'immeuble. Ce document n'est généralement pas remis au locataire. Il est conservé par le syndic mais doit rester consultable si le propriétaire ou locataire en fait la demande.
Le repérage plomb doit notamment indiquer la concentration en plomb dans les peintures (même anciennes ou dissimulées) et les revêtements (même anciens ou dissimulés) afin de prévenir contre tout risque d'intoxication par le plomb et éviter les maladies qui en résultent comme le saturnisme.
L'analyse permet de détecter la présence de plomb à des taux supérieurs au seuil fixé par la règlementation (taux de concentration supérieur ou égal à 1mg/cm2). Si c'est le cas, le propriétaire doit réaliser à ses frais des travaux de réhabilitation.
Les résultats de l'expertise doivent être annexés au bail. Le diagnostic doit en outre avoir été réalisé il y a moins de 6 ans au moment de la signature du contrat de location, excepté s'il y a absence totale de risque. Dans ce cas, il est valable sans limite de temps.
Si le propriétaire ne fournit pas de diagnostic plomb, il ne peut pas être exonéré de la garantie sur les vices cachés et peut encourir des sanctions pénales.
Durée de validité : 6 ans si présence d'un taux de plomb au moins égal à 1mg/cm2. Illimitée si aucune présence.
Le diagnostic électrique
La réalisation du diagnostic électrique est devenue une obligation depuis le 1er juillet 2017. C'est la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) qui a introduit cette obligation d'information du locataire par le bailleur, et qui a donc rendu obligatoire la réalisation de ce diagnostic pour les installations électriques datant de plus de 15 ans.
L'examen doit être annexé aux baux lors de la signature des nouveaux contrats de location et de leur renouvellement. Le contrôle de l'installation d'électricité s'applique uniquement pour les logements loués dans un immeuble collectif et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
Pour les autres logements, cette obligation est entrée en application depuis le 1er janvier 2018.
Durée de validité : 6 ans.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz a également été rendu obligatoire depuis le 1er juillet 2017 par l'entrée en vigueur de la loi ALUR.
Ce diagnostic doit être réalisé pour les installations de gaz datant de plus de 15 ans et doit en outre être annexé aux nouveaux contrats locatifs signés à partir de cette date pour les logements situés dans un immeuble collectif et dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1975.
Pour les autres types de logements, le diagnostic gaz est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2018.
Il est à noter que, si le diagnostiqueur découvre un cas de mise en danger grave immédiat (DGI) lors de l'expertise, il a l'obligation de condamner tout ou partie de l'installation jugée défectueuse ou dangereuse et d'en informer immédiatement le distributeur/fournisseur de gaz.
Durée de validité : 6 ans.
L'état des nuisances sonores aériennes (ENSA)
Le diagnostic bruit ou ENSA est obligatoire lors de la location d'un bien immobilier situé dans une zone exposée au bruit des aéroports. Ce document n'a qu'une valeur informative, mais s'il n'est pas fourni par le propriétaire ou qu'il contient des informations erronées, le locataire peut engager des poursuites contre le bailleur. Les sanctions possibles sont la rupture ou la révision du contrat de bail, une amende pouvant atteindre 300.000€ et jusqu'à 2 ans de prison.
Durée de validité : 6 mois.
Prix du diagnostic immobilier pour la location
Les tarifs pour faire réaliser un dossier de diagnostic technique (DDT) complet avant location sont compris entre 190 et 300 euros. Ils sont variables en fonction du type de bien, de sa surface, de son emplacement géographique, de ses équipements, de son année de construction... et donc du nombre de diagnostics à réaliser. Voir tous les prix des diagnostics immobiliers obligatoires.
Réalisation du diagnostic
Les diagnostics immobiliers doivent obligatoirement être effectués par un expert titulaire d'une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation). Les diagnostiqueurs immobiliers doivent en outre être assurés et ont une obligation d'impartialité et d'indépendance vis-à-vis des agences immobilières, notaires, propriétaires, donneurs d'ordres...
Enfin, il est à noter que les prix ne sont pas règlementés en France en matière de diagnostics immobiliers. Cela signifie qu'il ne faut pas hésiter à demander des devis à plusieurs experts diagnostiqueurs afin de faire jouer la concurrence et comparer les tarifs.
