1. Diagnostic immobilier
  2. Diagnostic avant location

Quand on est propriétaire d'un bien immobilier, des règles s'appliquent lorsque l'on décide de louer son logement. En effet, la législation impose notamment de réaliser certains diagnostics immobiliers dans le but d'apporter au locataire l'assurance qu'il occupe un logement irréprochable en matière de sécurité et de décence.

Diagnostic location, quels sont les logements concernés ?

Hormis les logements en foyer et ceux occupés moins de 4 mois par an, tous les biens faisant l'objet de la signature d'un bail sont soumis aux obligations légales en matière de diagnostics immobiliers. Ces textes sont applicables aux propriétaires bailleurs des secteurs publics ou privés et pour tous types de mise en location (location meublée, logement de fonction, location saisonnière).

Diagnostics immobiliers : les obligations en cas de location

Les obligations légales lors de la mise en location d'un logement ou bâtiment sont strictes et il faut impérativement faire réaliser certains diagnostics immobiliers dont voici la liste ci-après.

L'état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS)

Depuis le 1er juin 2006 et si le logement est dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (zone de sismicité, risque d'inondation, centrale nucléaire, etc.), chaque propriétaire à l'obligation d'informer son locataire des risques encourus. Il doit donc fournir un état des servitudes risques et d'information sur les sols datant de moins de 6 mois avant la signature du contrat de location.

L'ESRIS peut être établi par le propriétaire en utilisant un formulaire type disponible dans la mairie du lieu d'habitation ou la préfecture. Si ce document n'est pas fourni par le propriétaire, le locataire pourra demander la résiliation du contrat de location ou obtenir une diminution du prix du loyer.

Le diagnostic loi Boutin

Le diagnostic ou mesurage de la surface habitable loi Boutin doit être fourni lors de la mise en location des biens immobiliers. Il permet, comme le mesurage de la superficie loi Carrez pour la vente, d'indiquer au locataire la surface privative du lot loué. Il ne s'applique pas aux locations louées meublées ou saisonnières. On ne peut pas utiliser le métrage loi Boutin pour la vente et inversement.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

À chaque contrat de location doit être annexé un diagnostic de performance énergétique, excepté pour certains logements ne disposant d'aucun système de chauffage ou de climatisation en lieu et place, ou ne possédant qu'un système de cheminée avec foyer ouvert, ou encore pour les constructions dites "provisoires" (pour une période de moins de deux ans d'utilisation).

Depuis le 1er jullet 2007, le propriétaire doit demander à un diagnostiqueur immobilier indépendant d'établir un diagnostic de performance énergétique afin d'informer son locataire des coûts énergétiques à l'utilisation du logement et de lui proposer des solutions d'amélioration énergétique (isolation, type de chauffage, régulation, etc.) dans l'objectif de sensibiliser notamment à la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES).

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

Le diagnostic plomb, autrement appelé CREP (constat de risque d'exposition au plomb) est obligatoire depuis le 12 août 2008 et vise les biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949. Il doit être réalisé sur toutes les parties privatives des biens immobiliers servant à l'habitation et pour toutes les zones géographiques en France.

Dans un logement collectif, un diagnostic plomb doit également être réalisé sur les parties communes de l'immeuble. Ce document n'est généralement pas remis au locataire, il est conservé par le syndic mais doit rester consultable si le propriétaire le demande.

Le diagnostic plomb doit notamment indiquer la concentration en plomb dans les peintures (même anciennes ou dissimulées), revêtements (même anciens ou dissimulés) afin de prévenir contre tout risque d'intoxication au plomb et des maladies qui en résultent (ex. saturnisme).

Les résultats du diagnostic doivent être annexés au bail et le diagnostic doit avoir été réalisé moins de 6 ans au moment de la signature du contrat de location, excepté si il y a absence totale de risque. Dans ce cas sa durée de validité est illimitée.

Si le diagnostic détecte la présence de plomb à des taux supérieurs au seuil fixé par la réglementation, le propriétaire devra réaliser à ses frais des travaux de réhabilitation.

Si le propriétaire ne fournit pas de diagnostic plomb, il ne pourra pas être exonéré de la garantie sur les vices cachés et peut encourir des sanctions pénales.

Le diagnostic électrique

La réalisation du diagnostic électrique est devenue une obligation depuis le 1er juillet 2017. C'est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui a introduit une obligation d'information du locataire par le bailleur et qui a donc rendu obligatoire la réalisation de ce diagnostic pour les installations électriques de plus de 15 ans.

Ce diagnostic doit être annexé aux baux lors de la signature des nouveaux contrats de location et lors de leur renouvellement. L'obligation s'applique uniquement pour les logements loués dans un immeuble collectif et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.

Pour les autres logements, l'obligation ne s'appliquera qu'à partir du 1er janvier 2018.

Contrairement à la vente d'un logement où il est de 3 ans, la durée de validité du diagnostic électrique est de 6 ans en cas de location.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz a été également rendu obligatoire depuis le 1er juillet 2017 par l'entrée en vigueur de la loi Alur.

Ce diagnostic doit être réalisé pour les installations de gaz datant de plus de 15 ans et doit en outre être annexé aux nouveaux contrats locatifs signés à partir de cette date pour les logements situés dans un immeuble collectif et dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1975.

Pour les autres types de logements, le diagnostic sera rendu obligatoire seulement à partir du 1er janvier 2018.

Il est à noter que lors de l'expertise, le diagnostiqueur a, dans l'hypothèse où il découvre un cas de mise en danger grave immédiat (DGI), l'obligation de condamner tout ou partie de l'installation jugée défectueuse ou dangereuse et d'en informer immédiatement le distributeur/fournisseur de gaz.

La durée de validité du diagnostic gaz en location est de 6 ans contre 3 ans en cas de vente.

Dispositions légales

Il est important de savoir que les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel ayant obtenu une certification d'un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation) et les diagnostiqueurs doivent respecter des obligations d'impartialité et d'indépendance notamment vis à vis des agences immobilières, notaires, propriétaires, donneurs d'ordres, etc.

Il faut également noter que les prix ne sont pas réglementé en matière de diagnostics immobiliers, ce qui signifie qu'il ne faut pas hésiter à consulter plusieurs experts diagnostiqueurs afin de faire jouer la concurrence et ainsi comparer les tarifs.

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