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  1. Diagnostic immobilier

Ces dernières années, de nombreux textes de loi relatifs aux diagnostics immobiliers ont été publiés et il est parfois compliqué pour un non-professionnel de connaitre dans ce domaine la règlementation en vigueur et les obligations à respecter. En effet, celles-ci n'ont cessé d'évoluer afin de s'adapter au marché immobilier et aux besoins des acquéreurs et des locataires, notamment en matière de sécurité des personnes et des biens.

Dans le secteur de la transaction immobilière, la réalisation d'expertises est obligatoire partout sur le territoire de France métropolitaine ainsi que dans les DROM-COM. Cette obligation s'impose lors de la mise en vente ou de la mise en location d'un bien immobilier (maison, appartement, immeuble, bureau, local commercial, établissement recevant du public...).

D'autres diagnostics immobiliers sont obligatoires dans certains cas : lors d'une rénovation énergétique, d'une vérification périodique des risques d'intoxication des personnes par certains matériaux (amiante, plomb...), avant une démolition (insectes xylophages, termites...), avant et après certains travaux ou pour l'obtention de certains types de prêts bancaires. Selon la date de construction du bien, de ses équipements, de l'opération envisagée... le nombre d'expertises obligatoires est donc variable.

Pourquoi réaliser des diagnostics immobiliers ?

Le diagnostic technique immobilier est l'expertise précise d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment (lot de copropriété, partie commune, véranda, entrepôt, hangar...) qui doit être effectuée avant de proposer un bien immobilier à la vente ou à la location.

Pour information, la première expertise ayant été instaurée est le certificat de superficie loi Carrez qui a été rendu obligatoire dès 1996.

Depuis, d'autres diagnostics ont été rendus obligatoires afin de permettre aux futurs acquéreurs ou locataires de s'assurer que chaque bien immobilier vendu ou loué possède un minimum de garantie en matière de sécurité, de décence et de performance.

Par exemple, en cas de vente immobilière, il faut procéder à certaines inspections, et notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique). Il est d'ailleurs primordial de le réaliser avant même la mise en annonce du bien immobilier, afin que le futur possesseur puisse faire son choix en toute connaissance de cause.

Les diagnostics immobiliers ont une autre utilité, ils permettent au vendeur ou au bailleur de se prémunir de litiges à venir en bénéficiant de la garantie légale contre les vices cachés. Ils doivent impérativement être effectués par un professionnel appelé diagnostiqueur immobilier qui doit avoir suivi une formation validée par une certification.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ?

Depuis le 1er novembre 2007, en cas de cession immobilière, les différents diagnostics obligatoires doivent être réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente du bien conformément à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Selon la date de construction du bien immobilier ou du bâtiment, de son emplacement géographique, de ses équipements... il est nécessaire de faire réaliser une ou plusieurs expertises. Voici la liste des diagnostics immobiliers pour la vente :

  • Un diagnostic amiante / DTA (dossier technique amiante) : bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Un diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d'exposition au plomb) : bien construit avant le 1er janvier 1949.
  • Un diagnostic gaz : si l'installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans.
  • Un diagnostic électrique : si l'installation intérieure d'électricité date de plus de 15 ans.
  • Un diagnostic termites (état parasitaire) : bien situé en zone infestée.
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) : exigé pour tout type de bien depuis le 1er novembre 2006. L'annonce de vente doit mentionner les étiquettes "énergie" et "climat".
  • Un certificat de mesurage loi Carrez : certifie la surface privative d'un lot de copropriété.
  • Un état des risques et pollutions (ERP) : bien situé dans une zone à risque.
  • Un diagnostic assainissement non collectif (ANC) : bien équipé d'un système d'assainissement individuel (autonome) des eaux usées : fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station d'épuration...

L'état des risques et pollutions et le repérage termites sont règlementés par arrêté préfectoral ou municipal. Le contrôle de l'assainissement est réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer ?

Lors de signature d'un contrat de location, un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être remis au locataire. Ce document regroupe toutes les expertises à réaliser. Voici la liste des diagnostics immobiliers pour la location :

  • Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : requis pour tout type de bien depuis le 1er juillet 2007. Les étiquettes "énergie" et "GES" doivent figurer sur l'annonce de location.
  • Le CREP (diagnostic plomb) : bien dont la construction date d'avant 1949.
  • Le diagnostic électrique : si l'installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans.
  • Le diagnostic gaz : si l'installation gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans.
  • L'ERP (état des risques et pollutions) : bien situé en zone à risque.
  • L'attestation de superficie loi Boutin : atteste de la surface de plancher construite.

Le mesurage "loi Boutin" est différent du "loi Carrez" mentionné plus haut, car le calcul n'est pas réalisé selon les mêmes critères. Donc, l'un ne peut en aucun cas remplacer l'autre.

Qu'est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le dossier de diagnostic technique doit être fourni par le vendeur d'un bien immobilier, dès lors que celui-ci souhaite le mettre en vente ou en location. Le DDT doit être remis au plus tard le jour de la signature (compromis de vente, acte de vente, bail de location...). Ce dossier comprend l'ensemble des expertises obligatoires qui doivent être réalisées au regard des lois en vigueur pour le bien concerné par la transaction.

Le DDT a pour objectif de renseigner le futur acquéreur ou locataire de l'état général de l'habitation. Il informe notamment, grâce au DPE, de la performance énergétique du bien immobilier, ceci afin d'avoir une idée précise des couts en chauffage ou en climatisation du lieu de résidence. Le DDT permet en outre de prévenir les futurs occupants, à l'aide des examens d'électricité et de gaz, des dangers potentiels des installations existantes.

La localisation du bien immobilier et les matériaux utilisés lors de la construction ne sont pas laissés de côté. En effet, le DDT oblige la présentation d'un état des risques et pollutions (ERP) selon la commune concernée, et la recherche de termites est réclamée dans certaines zones géographiques. Quant au repérage de l'amiante et du plomb, il est de rigueur pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été déposé avant certaines dates.

Combien de temps est valable un diagnostic immobilier ?

Chaque diagnostic obligatoire possède une période de validité qui va de 6 mois à 10 ans. Au-delà de cette limite, il doit impérativement être renouvelé. En cas d'absence d'élément toxique, sa durée de vie est illimitée, de même pour le calcul de superficie si aucuns travaux ne sont réalisés. Voici la durée de validité des diagnostics immobiliers :

  • Amiante : 3 ans si présence d'amiante. Illimitée si aucune présence.
  • Électrique : 3 ans en cas de vente. 6 ans en cas de location.
  • Gaz : 3 ans lors de la vente. 6 ans lors de la location.
  • DPE : 10 ans.
  • ERP : 6 mois.
  • Loi Carrez : illimitée si aucune modification de la superficie privative.
  • Loi Boutin : illimitée si aucune modification de la superficie habitable.
  • Plomb : 1 an en cas de vente si présence d'un taux de plomb au moins égal à 1mg/cm2. 6 ans en cas de location. Illimitée si aucune présence.
  • Termites : 6 mois.
  • Assainissement : 3 ans.

Pour être considéré comme valide, un diagnostic doit être au nom du propriétaire actuel, car le constat établi par un diagnostiqueur est nominatif. Cela signifie que son rapport d'expertise engage sa responsabilité civile professionnelle uniquement envers son client et aucune autre personne. Il est donc risqué d'utiliser dans le cadre d'une transaction immobilière un ou des constats réalisés au nom d'un ancien propriétaire même avec une date de validité en cours.

Quand réaliser les diagnostics obligatoires ?

Le propriétaire du bien immobilier doit faire réaliser les diagnostics immobiliers avant la transaction. Si ce dernier ne souhaite pas s'en occuper, il peut mandater un agent immobilier pour les faire réaliser en son nom. L'essentiel est que le DDT soit complet le jour de la signature de l'acte de vente ou du bail d'habitation.

Le DPE doit absolument être réalisé avant la mise en annonce du bien, car les résultats (étiquettes "énergie" et "climat") doivent apparaitre sur le descriptif de vente. Il faut savoir que certaines parties annexes d'un logement (garage, box, parking...) sont également soumises aux diagnostics obligatoires.

Quels diagnostics immobiliers faut-il réaliser ?

Il est conseillé d'entrer en contact avec un expert diagnostiqueur afin de déterminer exactement le nombre de diagnostics techniques immobiliers à réaliser pour mener à bien sa vente ou sa location immobilière. Une erreur très fréquemment constatée consiste en effet à essayer de déterminer par soi-même les expertises obligatoires dont on a besoin.

Cela peut être générateur d'erreurs, surtout avec le nombre toujours croissant d'obligations légales à respecter. C'est aussi le meilleur moyen de se tromper et d'être obligé ensuite de faire de nouveau appel à un autre diagnostiqueur immobilier pour compléter son dossier de diagnostic technique, ce qui peut faire monter très rapidement la facture globale.

Qu'est-ce que le diagnostic technique global (DTG) de copropriété ?

La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) a rendu le diagnostic technique global obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour tous les immeubles faisant l'objet d'une mise en copropriété à destination partielle ou totale d'habitation. Tout savoir sur le DTG.

Ce diagnostic doit être réalisé avant la rédaction du règlement de copropriété et l'établissement de l'état descriptif de division des lots. Il doit aussi être fourni en cas de vente d'un lot de copropriété ou de l'ensemble de la copropriété.

L'obligation de réalisation du DTG concerne tout autant les immeubles faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité. Dans ce cas-là, c'est l'administration qui demande au syndic sa réalisation.

Le DTG a été mis en place afin d'informer les copropriétaires de la situation générale de l'immeuble et de pouvoir envisager des travaux d'entretien et de conservation pour les dix prochaines années. Un vote en assemblée générale doit décider de sa réalisation.

Il comporte des informations sur l'état du bâtiment, notamment sur le bâti, les équipements communs et les parties communes de l'immeuble. Un état de la situation générale de l'immeuble est réalisé en sus pour garantir le respect des obligations légales et règlementaires et s'assurer ainsi de sa conformité vis-à-vis du Code de la construction et de l'habitation.

La réalisation d'un DPE ou d'un audit énergétique est nécessaire selon les cas. Pour une copropriété comprenant au moins 50 lots équipés d'une installation collective de chauffage collectif ou de refroidissement, la réalisation d'un audit énergétique s'impose. Pour les bâtiments de moins de 50 lots, la réalisation d'un DPE collectif suffit.

Une analyse des améliorations possibles est également pratiquée en ce qui concerne la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble. Une liste de travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien du bâtiment est faite avec une évaluation des couts pour les dix années suivantes.

Si le diagnostic technique global ne mentionne aucuns travaux à effectuer dans les 10 ans à venir, le syndic est dispensé d'instaurer un fonds de travaux, et ce, pendant toute la durée de validité du diagnostic qui est de 10 ans.

Combien coute un diagnostic immobilier ?

Le tarif est variable en fonction du type de bien, de sa surface, de son emplacement géographique, de sa date de construction, de ses équipements... et donc du nombre de contrôles imposés par la règlementation en vigueur. Voici une estimation du prix des diagnostics immobiliers :

  • Diagnostic amiante : entre 80 et 140 euros.
  • Constat des risques d'exposition au plomb (CREP) : entre 110 et 220 euros.
  • État de l'installation intérieure d'électricité : entre 70 et 130 euros.
  • État de l'installation intérieure de gaz : entre 100 et 140 euros.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) : entre 90 et 150 euros.
  • État des risques et pollutions (ERP) : entre 10 et 30 euros (parfois offert).
  • Surface loi Carrez / loi Boutin : entre 70 et 120 euros.
  • État relatif à la présence de termites : entre 70 et 180 euros.
  • Contrôle de l'assainissement non collectif (ANC) : entre 100 et 150 euros (prix fixé par la commune concernée).

Pour un dossier de diagnostic technique (DDT) complet, il faut compter entre 190 et 440 euros. Le montant dépend par ailleurs s'il s'agit d'un pack en vue d'une location ou d'une vente. Les tarifs constatés indiquent aussi que le cout du panier moyen d'un DDT est généralement plus élevé pour une maison que pour un appartement. Voir tous les prix des diagnostics immobiliers.

Les tarifs des diagnostics sont fixés librement en France, ce qui explique en partie la grande disparité des prix constatés d'un expert diagnostiqueur à l'autre pour une prestation identique. Les associations de consommateurs conseillent d'ailleurs de faire jouer la concurrence entre les professionnels du secteur. Pour cela, il ne faut pas hésiter à contacter plusieurs diagnostiqueurs immobiliers afin de faire réaliser des devis comparatifs et pouvoir ainsi comparer leurs offres respectives en matière de service et de cout.

Qui peut réaliser les diagnostics obligatoires ?

Un dossier de diagnostic technique pour louer ou vendre un bien immobilier et comprenant l'ensemble des expertises règlementaires doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. En outre, le diagnostiqueur immobilier ou l'entreprise qui l'emploie doit être titulaire d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette obligation légale est censée protéger le vendeur, l'acquéreur ou le locataire en cas d'erreur occasionnée lors de l'expertise et des conséquences éventuelles après la vente ou la location du bien immobilier.

La réalisation des diagnostics immobiliers permettent ainsi au propriétaire de bénéficier de la garantie sur les vices cachés et de se prémunir contre d'éventuels recours et d'actions en justice visant à obtenir des dommages et intérêts, notamment en cas d'erreur dans le descriptif du bien vendu ou loué.

Qu'est-ce que la certification du diagnostiqueur immobilier ?

La certification est une étape indispensable pour tout professionnel souhaitant exercer la profession de diagnostiqueur. Cette procédure permet de s'assurer que l'opérateur en diagnostic immobilier (ODI) possède les compétences requises pour diagnostiquer tout ou partie d'un bien, car chaque expertise possède sa propre certification. Cela signifie qu'un professionnel ne possédant, par exemple, que la certification pour le diagnostic énergétique ne peut pas effectuer une recherche d'amiante. De plus, la certification doit être repassée périodiquement par le diagnostiqueur.

La certification des diagnostiqueurs est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Cela veut dire que les professionnels pouvant exercer l'activité de diagnostiqueur immobilier doivent au préalable avoir été certifiés par un organisme qui a été lui-même préalablement accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC) selon la norme ISO/CEI 17024. La procédure de certification s'effectue au moyen d'un examen théorique permettant l'évaluation des connaissances requises, mais aussi d'un examen pratique afin de mettre le candidat en situation de réalisation d'un diagnostic.

Comment comparer les tarifs des diagnostiqueurs ?

Les diagnostiqueurs immobiliers référencés sur ExaCompare.fr sont tous des experts qualifiés, certifiés et assurés. Ce sont des professionnels reconnus dans leur secteur d'activité. Ils vous renseigneront sur vos obligations légales en fonction de la transaction envisagée et du type de bien immobilier, de ses équipements, de son emplacement géographique, de sa date de construction... Pour contacter plusieurs experts et comparer des devis gratuits afin d'obtenir les meilleurs tarifs pour vos diagnostics, remplissez notre formulaire de demande de devis en ligne.

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