1. Diagnostic immobilier

Depuis quelques années, de nombreux diagnostics immobiliers obligatoires ont vu le jour et il est parfois difficile pour un non-professionnel de connaître précisément les obligations à respecter et la règlementation en vigueur tant celle-ci n'a cessé d'évoluer et de s'adapter au marché immobilier et aux besoins des acquéreurs notamment en matière de sécurité des personnes et des biens.

Dans le domaine de la transaction immobilière, la réalisation de certains diagnostics immobiliers est obligatoire partout sur le territoire de France métropolitaine ainsi que dans les DROM-COM. Cette obligation s'impose lorsqu'il s'agit de la mise en vente et de la mise en location d'un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, local commercial...).

D'autres diagnostics immobiliers sont obligatoires dans certains cas, comme par exemple lors d'une rénovation énergétique, d'une vérification périodique des risques d'intoxication des personnes par certains matériaux (amiante, plomb...), avant une démolition, avant et après certains travaux, ou bien encore pour l'obtention de certains types de prêts bancaires. Selon la date de construction du logement ou du bâtiment, de ses équipements et de son emplacement géographique. Le nombre de diagnostics obligatoires est donc variable selon les cas.

Pourquoi réaliser des diagnostics immobiliers ?

Un diagnostic immobilier est une expertise approfondie d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment (lot de copropriété, garage, partie commune...) qui doit être effectuée avant de proposer un bien immobilier à la vente ou la location.

Pour information, le premier diagnostic ayant été instauré est le certificat de superficie loi Carrez qui a été rendu obligatoire dès 1996.

Depuis, d'autres diagnostics immobiliers ont été rendus obligatoires afin d'assurer que chaque bien vendu ou loué possède un minimum de garantie en matière de sécurité, de décence et de performance aux futurs acquéreurs ou locataires du logement.

Lors de la mise en vente d'un logement, il est obligatoire par exemple de réaliser certains diagnostics comme par exemple le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui est d'ailleurs une obligation de réaliser avant même la mise en annonce du bien immobilier, et ce, afin que le futur locataire ou acheteur puisse faire son choix en toute connaissance de cause.

Un diagnostic immobilier doit être impérativement effectué par un professionnel appelé diagnostiqueur immobilier qui doit avoir suivi une formation validée par une certification.

Les diagnostics immobiliers ont également une autre utilité, ils permettent au vendeur ou au bailleur de se prémunir de litiges à venir en bénéficiant de la garantie contre les vices cachés.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ?

Depuis le 1er novembre 2007, lors d'une vente, les différents diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réunis dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit ensuite être annexé à toute promesse de vente du bien immobilier.

Selon la date de construction du logement ou du bâtiment, de son emplacement géographique et de ses équipements, il est obligatoire de faire réaliser un ou plusieurs diagnostics immobiliers pour vendre un logement, à savoir :

  • un diagnostic amiante : obligatoire pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
  • un diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d'exposition au plomb) : obligatoire si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
  • un diagnostic gaz :si l'installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans ;
  • un diagnostic électrique : si l'installation intérieure d'électricité date de plus de 15 ans ;
  • un diagnostic termites : selon votre zone d'habitation, le diagnostic termites peut être obligatoire ;
  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire avant de mettre le bien immobilier en vente. Et l'annonce doit indiquer les étiquettes "énergie" et "climat" ;
  • un certificat de mesurage loi Carrez : atteste de la superficie privative d'un lot de copropriété ;
  • un état des risques et pollutions (ERP) : obligatoire pour les biens situés dans certaines zones à risques.

Pour information, l'état des risques et pollutions ainsi que le diagnostic termites sont réglementés généralement par arrêté préfectoral ou encore municipal.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer ?

La liste des diagnostics pour la mise en location d'un bien immobilier est quelque peu différente, dans ce cas sont obligatoires pour vendre :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : cette obligation concerne tous les biens proposés à la location ;
  • Le diagnostic plomb (CREP) : cette obligation concerne les biens immobiliers dont la construction date d'avant 1949 ;
  • Le diagnostic électrique : dans le cas ou l'installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans ;
  • Le diagnostic gaz : dans le cas ou l'installation gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans ;
  • L'état des risques et pollutions (ERP) : cette obligation concerne les biens immobiliers situés dans les zones à risques ;
  • L'attestation de superficie loi Boutin : ce mesurage atteste de la surface habitable d'un bien immobilier.

Attention, le mesurage "loi Boutin" est différent du diagnostic "loi Carrez" mentionné plus haut (le calcul n'est pas réalisé selon les mêmes critères). En résumé, l'un ne peut en aucun cas remplacer l'autre.

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?

Chaque diagnostic obligatoire possède une période de validité qui va de 6 mois à 10 ans. Au-delà de cette période, il doit être impérativement renouvelé. Les durées de validité des diagnostics immobiliers sont les suivantes :

  • Diagnostic amiante : 3 ans s'il y a une présence d'amiante. Illimitée si aucune présence ;
  • Diagnostic plomb : 1 an en cas de vente si présence d'un taux de plomb au moins égal à 1mg/cm2. Illimité si aucune présence. 6 ans en cas de location ;
  • Diagnostic électrique : 3 ans en cas de vente. 6 ans en cas de location ;
  • Diagnostic gaz : 3 ans en cas de vente. 6 ans en cas de location ;
  • Diagnostic DPE : 10 ans ;
  • Diagnostic ERP : 6 mois ;
  • Diagnostic loi Carrez : illimitée si aucune modification de superficie ;
  • Diagnostic loi Boutin : illimitée si aucune modification de surface ;
  • Diagnostic termites : 6 mois ;
  • Diagnostic assainissement : 3 ans.

Quels diagnostics immobiliers faut-il réaliser ?

Nous vous invitons à vous rapprocher d'un expert diagnostiqueur afin de déterminer exactement le nombre de diagnostics techniques immobiliers dont vous aurez besoin pour mener à bien votre vente ou votre location immobilière. Une erreur très fréquemment constatée consiste en effet à essayer de déterminer par soi-même les diagnostics immobiliers obligatoires dont on a besoin.

Ceci peut être générateur d'erreurs, surtout avec le nombre toujours croissant d'obligations légales à respecter. C'est également le meilleur moyen de se tromper et d'être obligé ensuite de faire de nouveau appel à un autre diagnostiqueur immobilier pour compléter son dossier de diagnostic technique, ce qui peut faire monter la facture globale très rapidement.

Certification du diagnostiqueur immobilier

La certification des diagnostiqueurs est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Cela signifie que les professionnels pouvant exercer l'activité de diagnostiqueur immobilier doivent au préalable avoir été certifiés par un organisme qui a été lui-même préalablement accrédité par le comité français d'accréditation (COFRAC) selon la norme ISO/CEI 17024. La procédure de certification s'effectue au moyen d'un examen théorique permettant l'évaluation des connaissances requises, mais aussi d'un examen pratique afin de mettre le candidat en situation de réalisation d'un diagnostic immobilier.

Quel est le prix d'un diagnostic immobilier ?

Les tarifs sont variables en fonction du type de bien, de sa surface, de son emplacement géographique et de l'année de sa construction, et donc du nombre de diagnostics à réaliser. Pour un dossier de diagnostic technique (DDT) complet, il faut ainsi compter entre 190 et 440 euros. Cela dépend également s'il s'agit d'un "pack" de diagnostics immobiliers en vue d'une location ou d'une vente. Les tarifs constatés indique que le coût d'un DDT est généralement plus élevé pour une maison que pour un appartement.

Les prix des diagnostics immobiliers sont fixés librement en France, ce qui explique en partie la grande disparité des prix constatés d'un expert diagnostiqueur à l'autre pour une même prestation. Les associations de consommateurs conseillent d'ailleurs vivement de faire jouer la concurrence entre les professionnels du secteur. Pour cela, il ne faut pas hésiter à contacter plusieurs diagnostiqueurs immobiliers afin de faire réaliser plusieurs devis comparatifs pour pouvoir ainsi comparer leurs offres respectives en matière de service et de coût.

Dispositions légales

Un dossier de diagnostic technique pour louer ou vendre un bien immobilier et comprenant l'ensemble des diagnostics règlementaires doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. En outre, le diagnostiqueur immobilier, ou l'entreprise qui l'emploi, doit être également titulaire d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette obligation est censée protéger le vendeur, l'acquéreur ou le loueur en cas d'erreur de diagnostic et de ses conséquences éventuelles sur la vente ou la location du bien immobilier ou d'action en justice.

Les experts diagnostiqueurs référencés sur ExaCompare.fr sont tous certifiés et assurés, ce sont des professionnels reconnus dans leur secteur d'activité. Ils vous renseigneront sur vos obligations légales en fonction de la transaction envisagée et du type de bien immobilier, de ses équipements et de son emplacement géographique. Pour contacter plusieurs experts immobiliers et ainsi recevoir plusieurs devis comparatifs en même temps, remplissez notre formulaire de demande de devis gratuit en ligne.

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