Diagnostic immobilierAvant vente
Lorsqu'on souhaite vendre un bien immobilier (maison, appartement...), la législation impose (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation) de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) dans lequel est joint l'ensemble des diagnostics obligatoires à annexer au compromis ou à l'acte définitif de vente.
Dossier de diagnostic technique vente : les biens concernés
Plusieurs diagnostics immobiliers doivent être réalisés en cas de vente d'un bien immobilier concernant tout ou partie d'un immeuble bâti, et ce, quelle que soit sa destination (habitation, bureau, commerce...).
Les rapports de ces différentes expertises doivent être regroupées à l'intérieur du dossier de diagnostic technique vente. Ce dossier doit ensuite être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente ainsi que le précise l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
Diagnostics immobiliers : les obligations en cas de vente
Les obligations légales en matière de diagnostics pour la vente d'un bien immobilier sont déterminées en fonction de la nature du bien, de sa date de construction, de la date des installations intérieures de gaz et d'électricité ainsi que de sa zone géographique. Voici la liste des diagnostics immobiliers à réaliser pour vendre :
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er juin 2007 pour tous les biens proposés à la vente et dont l'installation au gaz date de plus de 15 ans pour les réseaux de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Ce diagnostic permet notamment de s'assurer que l'installation est conforme aux normes de sécurité en vigueur et ne met pas en danger la sécurité de l'habitation et ses occupants.
Durée de validité : 3 ans.
Le diagnostic électrique
Obligatoire depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique permet, grâce à des contrôles visuels, des mesurages et des essais, de s'assurer que l'installation d'électricité ne présente pas de danger pour le logement et ses occupants. À noter que le diagnostic électrique n'est pas une vérification des normes électriques, mais seulement un contrôle sur la mise en sécurité des installations datant de plus de 15 ans.
Durée de validité : 3 ans.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante concerne tous les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997. Il permet de vérifier la présence ou non d'amiante dans les parties privatives du logement, mais également dans les parties communes du bien mis en vente. Dans ce cas-là, c'est l'administrateur de la copropriété (le syndic) qui doit faire effectuer un repérage amiante dans les parties communes et mettre les résultats de l'expertise à disposition des occupants de l'immeuble.
Durée de validité : 3 ans si présence d'amiante. Illimitée si aucune présence.
L'état des risques et pollutions (ERP)
L'état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire depuis le 1er juin 2006 uniquement dans le cas d'un logement situé dans une zone couverte par un PPRT (plan de prévention des risques technologiques) ou d'un PPRN (plan de prévention des risques naturels prévisibles) : usine de produits chimiques, volcan, tremblement de terre... Ces zones sont déterminées par arrêté préfectoral. Il faut se rapprocher de la mairie du lieu du bien ou d'un diagnostiqueur immobilier pour savoir si le logement est concerné.
Durée de validité : 6 mois.
Le diagnostic termites
Tout bien immobilier situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral doit faire l'objet d'un diagnostic termites permettant la recherche d'insectes xylophages. Dans le cas d'un logement situé en copropriété, le diagnostic termites doit être effectué uniquement sur les parties privatives du lot concerné.
Durée de validité : 6 mois.
Le diagnostic loi Carrez
Le diagnostic ou certificat de mesurage de la superficie loi Carrez est devenu obligatoire depuis 1996. Il doit être réalisé uniquement si le bien est en copropriété et d'une surface supérieure à 8m2. Il permet de garantir à l'acheteur que la surface mentionnée sur l'acte de vente est réelle. Le diagnostic ne prend pas en compte les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80m. Attention à ne pas confondre le métrage loi Carrez avec le mesurage loi Boutin qui est obligatoire lors de la location et ne peut pas être utilisé pour la vente.
Durée de validité : illimitée si aucune modification de la superficie privative.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
À chaque vente doit être fourni un diagnostic de performance énergétique (DPE) portant sur le bâti et les installations intérieures. Le DPE à une valeur informative vis-à-vis du futur acquéreur et doit notamment lui permettre de pouvoir faire le choix d'un logement en prenant connaissance de la performance énergétique du bien et de ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Le DPE doit également indiquer des travaux d'amélioration énergétique et les économies d'énergie possibles. Il doit aussi indiquer le retour sur investissement et le crédit d'impôt pouvant être obtenus pour ces travaux.
Durée de validité : 10 ans.
Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
Obligatoire depuis le 12 août 2008, le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d'exposition au plomb) est requis pour tout type de bien dont la date de construction est antérieure au 1er janvier 1949. Il porte sur les installations intérieures (privatives et communes) et notamment sur les peintures, revêtements, canalisations... Le diagnostic plomb doit être réalisé par le propriétaire sur les parties privatives et le syndic doit tenir à disposition des occupants les résultats du diagnostic portant sur les installations communes de l'immeuble.
Durée de validité : 1 an si présence d'un taux de plomb au moins égal à 1mg/cm2. Illimitée si aucune présence.
Le diagnostic assainissement non collectif (ANC)
Le diagnostic assainissement individuel est obligatoire quand un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. On parle alors d'une installation autonome. Le contrôle de l'état de l'installation est une obligation depuis le 1er janvier 2011 et porte sur tout type de système de traitement non relié au tout-à-l'égout (fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station...). En cas de non-conformité de l'installation, de défaillance ou de mauvais entretien du système, des travaux de mise en conformité sont exigés. Le vendeur du logement doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune du bien concerné afin de faire réaliser le diagnostic.
Durée de validité : 3 ans.
L'état des nuisances sonores aériennes (ENSA)
L'ENSA, également appelé diagnostic bruit, doit être fourni obligatoirement lors de la vente d'un bien immobilier situé dans une zone de nuisances sonores aériennes. Ce document a pour but d'informer les personnes intéressées par l'achat de la propriété de la présence de nuisances sonores aériennes. S'il n'est pas présenté lors de la vente ou qu'il contient de fausses informations, le vendeur s'expose à une amende de 300.000€, une peine d'emprisonnement de 2 ans et à la rupture du contrat de vente.
Durée de validité : 6 mois.
Prix du diagnostic immobilier pour la vente
Les tarifs pour faire réaliser un dossier de diagnostic technique (DDT) complet avant vente sont compris entre 290 et 440 euros. Ils sont variables en fonction du type de bien, de sa surface, de son emplacement géographique, de ses équipements, de son année de construction... et donc du nombre de diagnostics à réaliser. Voir tous les tarifs des diagnostics immobiliers obligatoires.
Réalisation du diagnostic
En cas de manquement sur l'un ou plusieurs des diagnostics ci-dessus, le propriétaire s'expose à des sanctions pénales et ne pourra pas se prémunir de la garantie sur les vices cachés après la vente de son bien.
Les diagnostics immobiliers doivent absolument être effectués par un professionnel titulaire d'une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation). À noter que les diagnostiqueurs immobiliers doivent être assurés et ont une obligation de neutralité et d'indépendance envers les propriétaires, donneurs d'ordres, notaires, agences immobilières...
Enfin, il faut savoir que les prix sont libres en France en matière de diagnostics immobiliers. Il est d'ailleurs conseillé de consulter plusieurs experts diagnostiqueurs et réaliser des devis comparatifs pour faire jouer la concurrence et comparer les prix.
