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  1. Diagnostic immobilier
  2. Diagnostic avant vente

Lorsqu'on souhaite vendre un bien immobilier (maison, appartement...), la législation impose de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) dans lequel sera joint l'ensemble des diagnostics obligatoires qui seront à présenter lors de la signature du compromis et de la vente.

Diagnostics immobiliers : les obligations en cas de vente

Lors de la mise en vente, les obligations légales en matière de diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un bien immobilier sont définies en fonction de la nature du bien, de sa date de construction, de la date des installations intérieures de gaz et d'électricité ainsi que de sa zone géographique. Voici la liste des diagnostics à réaliser pour vendre :

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er juin 2007 pour tous les biens proposés à la vente et dont l'installation au gaz date de plus de 15 ans pour les réseaux de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Ce diagnostic permet notamment de s'assurer que l'installation est conforme aux normes de sécurité en vigueur et ne met pas en danger la sécurité du logement et de ses occupants.

Le diagnostic électrique

Obligatoire depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique permet grâce à des contrôles visuels et des mesurages et essais de s'assurer que l'installation ne présente pas de danger pour le logement et ses occupants. Il faut noter que le diagnostic électrique n'est pas une vérification des normes électriques mais uniquement un contrôle sur la mise en sécurité des installations de plus de 15 ans.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne tous les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997, il permet de vérifier de la présence ou non d'amiante dans les parties privatives de son logement mais également dans les parties communes du bien mis en vente. Dans ce cas c'est l'administrateur de la copropriété (le syndic) qui doit faire effectuer un diagnostic amiante des parties communes et mettre les résultats à disposition des occupants.

L'état des risques et pollutions (ERP)

L'état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire depuis le 1er juin 2006 uniquement dans le cas d'un logement situé dans une zone couverte par un PPRT (plan de prévention des risques technologiques) ou naturels prévisibles (usine de produits chimiques, volcan, tremblement de terre, etc.). Cette zone est déterminée par arrêté préfectoral. Il faut se rapprocher de la mairie de son domicile ou d'un diagnostiqueur immobilier pour savoir si votre logement est concerné.

Le diagnostic termites

Tout bien immobilier situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral doit faire l'objet d'un diagnostic termites portant sur la présence ou non d'insectes xylophages. Dans le cas d'un logement situé en copropriété, le diagnostic termites doit être effectué uniquement sur les parties privatives du lot concerné.

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic ou certificat de mesurage de la superficie loi Carrez est devenu obligatoire depuis 1996. Il doit être réalisé uniquement si le bien est en copropriété et si la surface est supérieure à 8m2. Il permet de garantir à l'acheteur que la surface mentionnée sur l'acte de vente est réelle. Le diagnostic ne prend pas en compte les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80m. Attention à ne pas confondre le métrage loi Carrez avec le mesurage loi Boutin qui est obligatoire lors de la location et ne peut pas être utilisé pour la vente.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

À chaque vente doit être fourni un diagnostic de performance énergétique (DPE) portant sur les installations intérieures et le bâti. Le DPE à une valeur informative vis à vis du futur acquéreur et doit lui permettre notamment de pouvoir faire le choix d'un logement en toute connaissance de la performance énergétique de celui-ci. En outre, le DPE doit également informer des améliorations énergétiques possibles ainsi que les économies qu'elles peuvent générer, mais également du retour sur investissement et du crédit d'impôt pouvant être obtenu.

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

Obligatoire depuis le 12 août 2008, le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d'exposition au plomb) doit être fourni pour tout type de bien dont la date de construction est antérieure au 1er janvier 1949. Il porte sur les installations intérieures (privatives et communes) et notamment sur les peintures, revêtements, canalisations, etc. Le diagnostic plomb doit être réalisé par le propriétaire sur les parties privatives et le syndic doit tenir à disposition des occupants les résultats du diagnostic portant sur les installations communes.

Le diagnostic assainissement non collectif (ANC)

Le diagnostic assainissement individuel est obligatoire quand un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. On parle alors d'une installation autonome. Le contrôle de l'état de l'installation est une obligation depuis le 1er janvier 2011 et porte sur tout type de système de traitement non relié au tout-à-l'égout (fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station...). En cas de non-conformité de l'installation, de défaillance ou de mauvais entretien du système, des travaux de mise en conformité sont exigés. Le vendeur du logement doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune du bien concerné afin de faire réaliser le diagnostic.

Prix du diagnostic immobilier pour la vente

Les tarifs sont variables en fonction du type de bien, de sa surface, de son emplacement géographique et de l'année de sa construction, et donc du nombre de diagnostics à réaliser. Pour un dossier de diagnostic technique (DDT) complet, il faut ainsi compter entre 290 et 440 euros.

Dispositions légales

En cas de manquement sur l'un ou plusieurs des diagnostics ci-dessus, le propriétaire s'expose à des sanctions pénales et ne pourra pas se prémunir de la garantie sur les vices cachés après la vente de son bien.

Par ailleurs, les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un expert immobilier ou diagnostiqueur ayant obtenu une certification d'un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation) et doivent être assurés. De plus, les diagnostiqueurs doivent respecter des obligations d'impartialité et d'indépendance vis à vis des agences immobilières, notaires, propriétaires, donneurs d'ordres, etc.

Il faut également noter que les prix sont libres en matière de diagnostics immobiliers, il est d'ailleurs conseillé de consulter plusieurs experts diagnostiqueurs afin de faire jouer la concurrence et ainsi comparer leurs prix.

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