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  1. Expertise du bâtiment

Les expertises du bâtiment sont devenues incontournables voire obligatoires dans de nombreux cas, que ce soit pour vérifier la mise en conformité des logements ou bâtiments ou de leurs installations, pour identifier la cause de problèmes et dégager des responsabilités si nécessaire, ou bien encore pour effectuer des contrôles dit "périodiques" des installations et des équipements. À chaque fois, il est indispensable de faire intervenir un professionnel de l'expertise.

Vous trouverez ci-dessous la liste des expertises du bâtiment proposées sur notre site.

Accessibilité handicapés

La loi sur le handicap du 11 février 2005 impose aux établissements recevant du public (ERP) de rendre leurs locaux accessibles aux personnes en situation de handicap. Un diagnostic accessibilité handicapés leur permet d'établir un cahier de charge pour déterminer les travaux à réaliser en priorité. Ceux-ci doivent répondre à trois impératifs pour améliorer l'accueil des personnes handicapées :

  • La liberté de déplacement.
  • L'accès à des équipements dédiés aux personnes handicapées.
  • La facilité de l'accès à l'information.

L'expertise menée doit également établir le devis estimatif des travaux et, éventuellement, l'expert accompagne le propriétaire de l'ERP à déposer un agenda d'accessibilité programmé (Ad'AP).

Toutes les catégories d'établissements, allant de la 1ère à la 5e catégorie sont concernées par l'obligation de mise en accessibilité. Toutefois, si des impossibilités de réaliser les travaux sont établies par le diagnostic, le rapport qui en découle peut servir à appuyer un dossier de dérogation.

Assainissement autonome

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic des installations d'assainissement non collectif (ANC) ou assainissement autonome est devenu obligatoire. Il contrôle les systèmes de traitement des eaux usées des habitations non reliées au réseau public et collectif. Le diagnostic a pour objectif de faire l'état de l'installation et s'assurer qu'elle fonctionne correctement.

L'expertise se fait à tous les niveaux en partant du point de collecte des eaux usées domestiques jusqu'à leur système d'acheminement vers le lieu de traitement. Le fonctionnement de la zone de traitement subit également un contrôle minutieux, et ce, jusqu'à l'évacuation des eaux assainies dans la nature. Le rapport qui découle de ce diagnostic doit être annexé au DDT (dossier de diagnostic technique) et présenté à l'acquéreur avant la signature de l'acte de vente d'un bien immobilier.

Décence logement / Loi SRU

En application de la loi du 13 décembre 2000, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est entré en vigueur pour définir clairement les critères de décence d'un logement. Ces textes se réfèrent à tout logement mis en location. Ledit décret oblige les propriétaires bailleurs à se conformer aux conditions de décence logement / Loi SRU. Un locataire qui aurait des doutes sur l'état de son appartement peut obliger son propriétaire à faire réaliser un diagnostic décence. Cette expertise s'intéresse principalement à :

  • La norme de surface et de volume.
  • Les éléments et équipements de confort.
  • L'état général des locaux qui garantissent la sécurité physique et la santé des locataires.

Une non-conformité au niveau d'un seul de ces points peut rendre un logement non décent et donc impropre à la location.

Dossier de mutation

Toute mutation immobilière nécessite l'établissement d'un dossier de mutation. Il s'agit d'un dossier technique qui regroupe toutes les pièces administratives autorisant la réalisation d'un projet immobilier ou foncier sur un terrain donné. La validation de ce dossier permet d'obtenir le certificat d'urbanisme nécessaire pour débuter un chantier.

La nature des pièces à fournir dépend de chaque projet d'où la nécessité de faire appel à un diagnostiqueur technique immobilier pour vous accompagner. Selon les cas, le dossier de mutation peut comprendre :

  • Un plan cadastral.
  • Un certificat d'alignement.
  • Un zonage des plans locaux d'urbanisme (PLU).
  • Un certificat de non péril.
  • Une fiche de renseignement sur les carrières.

En fonction des emplacements géographiques du bien immobilier, on peut ensuite établir un certificat de diagnostic termites et plomb.

Eaux usées

Toute habitation doit disposer d'installations d'assainissement des eaux usées. En général, ces installations doivent être raccordées à un réseau d'assainissement collectif. Avant d'atteindre ces réseaux, un système de collecte et d'évacuation doit être mis en place. Ce système doit être entretenu régulièrement, d'une part pour éviter tout risque sanitaire et d'autre part pour assurer la bonne gestion de l'eau.

Un diagnostic d'assainissement collectif des eaux usées devra être réalisé par un diagnostiqueur certifié afin de contrôler l'état de l'installation en place. Cette expertise vise à vérifier la conformité du système et son bon fonctionnement. Elle s'assure aussi que le raccordement au tout-à-l'égout est en bon état.

En cas de non-conformité avérée, des recommandations sur les travaux à faire sont fournies au propriétaire. Ce dernier dispose d'un délai d'une année pour les exécuter.

État des lieux

L'état des lieux est une expertise qui décrit en détail l'état de chaque pièce du logement et de leurs équipements. Pour qu'il ait une valeur juridique, quelques conditions doivent être remplies :

  • Il est contradictoire : la présence des deux partis (bailleur et locataire), ou de leurs représentants légaux, est requise. Chaque parti doit ensuite apposer sa signature en bas du document établi après l'état des lieux. Chacun garde un exemplaire de ce rapport signé.
  • La remise des clés, de la caution et du dépôt de garantie ne se fait qu'après l'état des lieux d'entrée.
  • L'état des lieux se fait en deux temps : une première expertise à l'entrée du locataire et une autre à sa sortie. La comparaison entre les deux documents permet par la suite de déterminer les éventuelles dégradations que le logement a subies.

État parasitaire

L'état parasitaire n'est pas un diagnostic obligatoire, mais il est fortement conseillé lorsque le bien immobilier mis en vente se situe dans une zone considérée à risque. C'est une expertise de l'état des matériaux de construction en bois comme la charpente, les poutres, le parquet...

Il a pour objectif de détecter la présence d'agents de dégradation biologique tels que les termites, les mérules, les vrillettes... Souvent cachés dans le bois, ces parasites dégradent la structure du bâti, ce qui favorise son effondrement. S'assurer de leur absence permet d'éviter tout litige ultérieur avec les acquéreurs.

L'état parasitaire doit être réalisé par un expert certifié. Le document qui en découle n'est valide qu'à l'instant T. Le nouveau propriétaire devra par la suite prendre des mesures pour éviter toute infestation par ces agents.

Gestion de chantier

Pour sa bonne marche, toute gestion de chantier doit être supervisé par un expert. C'est un homme de terrain qui doit mener plusieurs tâches à la fois. La gestion de chantier implique :

  • La préparation technique et planification des travaux.
  • L'encadrement des équipes œuvrant sur le terrain.
  • La répartition et la coordination des différentes tâches.
  • Le contrôle des travaux et le respect des consignes de sécurité.
  • La gestion de crise et des différents obstacles qui peuvent survenir.

Le gestionnaire doit être un meneur d'hommes qui collabore étroitement avec les autres entités de construction. En plus de la supervision du chantier, il doit également veiller à ce que les normes environnementales, les normes antipollution, les règles de nuisance sonore et les normes technologiques soient respectées.

Humidité

Quand l'humidité envahit la maison, y vivre devient un calvaire avec les allergies à répétition, les tâches vertes le long des murs, le papier peint qui se décolle... Pour éviter cela, traiter la source est la solution la plus radicale. Le diagnostic humidité permet de trouver cette source afin d'y apporter le traitement le plus approprié.

Le diagnostic humidité doit être réalisé par un opérateur qualifié et ayant suivi une formation pour mener cette expertise correctement. Sa mission consiste à déterminer la source de l'humidité et à en mesurer le degré. Après étude des lieux, il établit les recommandations adaptées au problème. Parfois, une meilleure ventilation suffit pour traiter le problème alors que, dans d'autres cas, il faut entreprendre des travaux plus importants.

Légionellose

La légionellose est une infection respiratoire grave engendrée par une bactérie appelée Legionella pneumophila. Cette dernière prolifère au sein des appareils en contact constant avec une eau chaude dont la température est comprise entre 25 à 42°C. On la trouve également dans les canalisations et dans les endroits où il y a de l'eau chaude qui stagne. La contamination peut se faire par inhalation, par ingestion ou même lorsqu'on prend sa douche.

Pour prévenir cette maladie, un diagnostic légionellose est conseillé. Cette expertise doit être réalisée par un expert certifié. Sa mission sera de prélever un peu d'eau chaude sanitaire et de la faire analyser par un laboratoire certifié. L'analyse démontre ensuite la présence ou non de la bactérie dans l'eau chaude alimentant le bâtiment. Si sa concentration dépasse un certain seuil, des mesures sont recommandées et doivent être respectées afin de purifier l'eau.

Métaux lourds

Une intoxication aux métaux lourds (aluminium, nickel, arsenic, cadmium, zinc, mercure...) peut avoir de graves séquelles sur la santé, tant physique que mentale. Au sein du logement, de nombreux éléments en contiennent pourtant comme les peintures, les vernis, le bois traité, les ustensiles de cuisine en aluminium...

Le diagnostic métaux lourds a pour mission de détecter la présence de ces substances toxiques. L'expertise doit être menée par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier a suivi une formation qui lui permet de connaitre les mesures de protection à prendre et le choix des matériaux de dépistage à utiliser. Durant l'analyse des lieux, il utilise notamment un appareil à fluorescence X qui permet d'identifier des sources de contamination. Il doit ensuite faire des prélèvements pour mesurer la concentration sur les matériaux utilisés dans le logement.

Mise en copropriété

Être propriétaire d'un bien ne vous autorise pas à le diviser en lots pour en faire une copropriété. Avant cela, il faut suivre une procédure légale instaurée par la loi du 10 juillet 1965. À l'issue des interventions techniques et juridiques réalisées, votre demande de mise en copropriété peut être validée ou non.

Pour obtenir le statut de copropriété, le bien immobilier concerné doit répondre à quelques impératifs comme la décence, la sécurité, la surface habitable... D'ailleurs, plusieurs diagnostics doivent être réalisés avant d'envisager ce projet. Il faut également entreprendre diverses expertises pour la division des lots. Cela permet d'en établir les plans, d'en donner une description détaillée, d'en dégager les charges et le règlement qui va encadrer la future copropriété.

Plan métré

Lorsqu'on souhaite aménager un bien immobilier, l'établissement d'un plan métré est fortement conseillé. C'est une maquette en 2D ou en 3D qui donne une meilleure visualisation des futurs aménagements à faire. Elle tient compte de l'emplacement exact des éléments à installer dans chaque pièce.

Expertise non obligatoire, le plan métré doit être confié à un professionnel ayant une parfaite maitrise des techniques de mesurage et de la manipulation du télémètre. C'est cet outil qui servira à faire des relevés sur le terrain.

Le plan métré est conseillé pour la mise en copropriété, pour des aménagements à faire dans le cadre de la loi SRU, pour l'achat d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)... Il permet d'avoir une visibilité des travaux à réaliser ou de décrire l'offre immobilière proposée.

Plomb dans l'eau

L'intoxication au plomb peut engendrer une maladie appelée saturnisme. Elle est particulièrement grave chez les femmes enceintes et les enfants. Outre la mesure du plomb dans le logement, il est également indispensable de faire réaliser un diagnostic plomb dans l'eau qui alimente la maison.

Jusqu'en 1949, le plomb a servi à fabriquer les tuyaux de canalisations des réseaux d'eau. Leur dégradation au fil du temps peut polluer l'eau utilisée dans la maison. Pour éviter cela, l'expertise va permettre de connaitre :

  • Où se situent les canalisations en plomb afin de les remplacer. Un plan est joint au rapport de diagnostic.
  • À combien s'élève la teneur du plomb dans l'eau. La loi a établi un taux maximal de 10 µg/l. En cas de concentration supérieure, le rapport donne des recommandations correctives pour répondre aux règlementations de sécurité en vigueur.

Pollution des sols

Afin de préserver la santé des personnes, un diagnostic pollution des sols doit être entrepris avant l'occupation ou l'usage d'un site potentiellement pollué par des hydrocarbures ou par des métaux lourds. Cette pollution est souvent due à l'installation antérieure de dépôts de substances dangereuses sur le site concerné.

Lorsque le terrain se situe dans un SIS (secteur d'information des sols) ou dans un ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement), mais soumise à autorisation d'exploiter, l'expertise du sol est obligatoire.

Ce diagnostic doit être confié à un opérateur certifié. Dans l'exercice de sa mission, il doit respecter les deux phases établies par la norme NF X31-620. La phase n°1 consiste à se documenter sur le site en question. La phase n°2 consiste à analyser le sol pour en connaitre les caractéristiques.

Qualité de l'air

L'air intérieur est bien plus pollué que l'air extérieur. Cette pollution est causée par les différents produits chimiques provenant des peintures, des isolants, des revêtements, des produits d'entretien et même du radon qui provient du sous-sol. Elle est aussi issue de la respiration des personnes qui se situent dans l'espace clos et qui rejettent du CO2.

Le diagnostic qualité de l'air intérieur (QAI) permet de mesurer la concentration d'agents polluants dans l'air ambiant et de déterminer de quels agents il s'agit. Cette expertise sur la qualité de l'air doit être confiée à un professionnel qualifié. Pour œuvrer, ce dernier effectue des prélèvements de l'air dans les différentes pièces du bâtiment. Il les fait ensuite analyser pour déterminer l'agent et connaitre son taux. Le professionnel s'assure également du bon fonctionnement du système de ventilation et d'aération.

Radon

Le radon est un gaz inodore et incolore qui provient de la dégradation de certaines roches granitiques. Ces dernières sont souvent présentes naturellement dans le sous-sol, ce qui fait que ce gaz se retrouve souvent dans les logements et autres bâtiments. Sa concentration diffère toutefois en fonction des zones. Une inhalation à ce produit favorise le développement de maladies respiratoires et pulmonaires. Pour s'en protéger, faire réaliser un diagnostic radon est essentiel.

Confié à un expert certifié, le diagnostic radon ou constat de risque d'exposition au radon (CRER) vise à déterminer la concentration de ce gaz toxique au sein du bâtiment. Le professionnel utilise un appareil baptisé dosimètre. Lorsque la concentration dépasse le seuil maximal de 400 Bq/m3, le diagnostiqueur émet des recommandations afin de réduire ce taux.

Réception de travaux

La réception de travaux est une expertise qui a lieu à l'achèvement des travaux de construction ou de rénovation d'un bâtiment. Elle est obligatoire lorsque le chantier est couvert par une garantie décennale. Elle vise à s'assurer de la conformité des travaux, mais pas uniquement. Elle permet aussi de bénéficier des assurances qui couvrent les différents travaux menés.

En effet, la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement des travaux et la garantie de bon fonctionnement commencent à partir de cette réception. Cette dernière doit être réalisée en présence du prestataire et du client. Il est possible de faire intervenir un expert sur les lieux pour apprécier l'état des travaux.

À l'issue de ce diagnostic, un procès-verbal est établi et signé par les deux partis. Ce rapport peut statuer sur la conformité des travaux ou sur des non-conformités. Dans ce dernier cas, le client peut refuser la réception des travaux.

Sécurité ascenseur

La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 impose des travaux de modernisation dans les ascenseurs vétustes. Le but est de renforcer la sécurité des usagers pour éviter, à l'avenir d'autres accidents graves comme ceux de 2000 et 2001. Dans ce contexte, de nombreuses mesures de sécurité ont été imposées à tous les bâtiments dotés d'un ascenseur. Pour pouvoir se plier à ces exigences, une expertise dudit ascenseur est nécessaire. C'est ce qu'on appelle diagnostic sécurité ascenseur.

Ce diagnostic a pour objectif de contrôler la sécurité de l'ascenseur et de savoir s'il répond aux normes en vigueur. Il doit être réalisé au sein de toutes les copropriétés afin que les mesures instaurées conformément aux dernières dispositions datant de juillet 2018 soient mises en place.

Sécurité incendie

Le diagnostic sécurité incendie permet de faire l'état des lieux du bâtiment pour pouvoir remédier aux différentes failles pouvant déclencher un incendie. Dans environ 25% des cas, un incendie se déclare à cause d'une installation électrique défectueuse ou obsolète, mais la cause peut provenir d'ailleurs. C'est pour cela que le diagnostic sécurité incendie est fortement conseillé.

Il doit être confié à un expert certifié. Ce dernier a pour mission de faire un état général des lieux. Dans son rapport, il mentionne ensuite les failles déterminées et donne des recommandations sur les solutions à apporter. Il peut notamment conseiller la réalisation d'un diagnostic électrique lorsque l'installation ne répond plus aux normes ou un diagnostic gaz. Il peut aussi conseiller la mise en place de dispositifs anti-incendie comme les alarmes, les extincteurs... Concernant les détecteurs de fumée, leur installation dans tous les logements a été rendue obligatoire depuis 2010.

Sécurité piscine

Pour mieux protéger les habitants des risques de noyade en piscine, la loi n°2003-9 du 3 janvier 2003 a instaurée une obligation de mise en sécurité des piscines. Elle est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2004. Toutes les piscines semi-enterrées et enterrées sont concernées, et ce, qu'elles soient à usage privatif ou collectif. Tous les propriétaires ont l'obligation d'installer un dispositif de prévention de noyade conforme aux normes AFNOR.

Lors de la vente d'un bien immobilier avec piscine, un diagnostic de sécurité piscine doit être réalisé. Le rapport qui en découle doit être annexé au DDT (dossier de diagnostic technique). Cette expertise a pour rôle de s'assurer que les critères réglementaires exigés par la loi sont appliqués. Parmi ces exigences, il y a notamment la mise en place d'une barrière de protection, d'une couverture anti-immersion et d'une alarme.

Valeur vénale

Connaitre la valeur vénale d'un bâtiment est important dans certains cas comme dans le cadre d'une vente immobilière ou d'une mise en viager. Le diagnostic qui porte sur la valeur vénale est alors conseillé pour en déterminer la valeur.

Cette expertise doit être menée par un professionnel qualifié. Pour œuvrer, ce dernier dispose de diverses techniques allant de la simple comparaison du bien à un autre équivalent aux différentes analyses techniques des lieux. Parmi ces analyses, il peut s'intéresser à la classe énergétique du bien, à sa qualité en matière de construction, à son environnement, à sa vétusté, au coût du terrain...

L'expert doit se rendre sur le terrain pour expertiser le bien puis faire une étude approfondie de ses antécédents ainsi que du cadastre pour pouvoir estimer sa valeur vénale.

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