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  1. Étude énergétique
  2. DPE

Afin de satisfaire à ses obligations après la signature du protocole de Kyoto, la France a dû adopter des mesures visant à améliorer la performance énergétique des logements et bâtiments dans l'objectif de diminuer à terme de manière significative ses émissions de gaz à effet de serre (GES) dans l'atmosphère.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a donc été mis en place avec un double objectif : réduire les émissions de CO2 et ses conséquences sur le climat de la planète, et inciter les propriétaires, bailleurs ou futurs acquéreurs de logement, à réaliser des travaux permettant de réaliser des économies d'énergie tout en les sensibilisant à la lutte contre le réchauffement climatique.

Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires à annexer au dossier de diagnostic technique (DDT) qui est à fournir lors d'une vente immobilière ou d'une mise en location.

Ce type de bilan énergétique est également préconisé dans certains cas, comme par exemple lorsque des travaux de rénovation énergétique sont envisagés.

Qu'est-ce que le diagnostic énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique est issu de la directive européenne 2002/91/CE publiée en janvier 2003. Cette dernière a pour objectif de règlementer la consommation d’énergie des bâtiments.

Obligatoire depuis 2006 pour toute vente immobilière, le DPE doit permettre aux futurs acquéreurs de déterminer si le bien qui les intéresse est très énergivore ou pas. Ce diagnostic s’intéresse également aux émissions de gaz à effet de serre émises par le logement concerné.

Le résultat qui découle du DPE doit être présenté aux futurs acheteurs avant la signature de l’acte de vente et cela dès la parution de la petite annonce qui présente le bien. Ce diagnostic immobilier doit être réalisé par un professionnel certifié. Les données chiffrées présentées doivent établir la consommation énergétique du logement en kWh/m2/an. Cela permet aux acheteurs d’avoir une estimation du coût moyen de l’énergie qu’ils vont consommer après avoir emménagé. Le tarif est fait à titre estimatif en se basant soit sur la consommation des trois dernières années soit sur le prix moyen du kWh actuel.

En ce qui concerne la production de gaz à effet de serre, ce point vise à mesurer la production en CO2 du bâtiment et est mesuré en kg/m2/an.

Pourquoi mesurer la performance énergétique ?

La mesure du DPE permet aux acheteurs d’avoir :

  • une idée précise de ce que le bien va leur coûter en énergie et donc de combien va s’élever leur facture énergétique mensuelle ;
  • une notion de la quantité de CO2 que leur futur logement va produire et donc son impact sur la planète.

Il va de soi qu’une maison très énergivore va rebuter les clients potentiels étant donné que les futures factures vont s’ajouter à leur investissement initial qu’est le coût d’achat du bien. Ils pourront évidemment réaliser des travaux pour réduire leur consommation énergétique, mais là encore cela équivaut à un investissement supplémentaire. Le mieux serait de réaliser les travaux avant la vente pour obtenir un bon prix et attirer plus de clients. Il faut souligner qu’une subvention peut être obtenue pour de tels travaux.

En ce qui concerne le point se référant aux émissions de gaz à effet de serre, ce dernier aidera les futurs propriétaires à devenir plus responsables et là encore, à se projeter à travers des futurs travaux à réaliser.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans les cas suivants :

  • lors de la mise en vente de tout bien immobilier depuis le 1er novembre 2006 ;
  • lors de la livraison de tout logement neuf dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007 ;
  • lors de la location de locaux à usage d'habitation depuis le 1er juillet 2007, pour les logements proposés à la location dans le cadre d'un bail à usage principal d'habitation ou mixte, ainsi que lors d'une location saisonnière, d'une location meublée ou d'un logement de fonction ;
  • il doit être affiché dans certains établissements recevant du public (ERP) depuis le 2 janvier 2008 ;
  • il doit être effectué avant toute proposition de vente ou de location (depuis le 1er janvier 2011) et les étiquettes "énergie" et "climat" doivent également apparaître dans l'annonce. Le rapport doit en outre être annexé à la promesse de vente ou au bail locatif.

D'une façon générale, le diagnostic de performance énergétique est applicable à tout bâtiment existant clos et couvert. Il permet au locataire ou à l’acheteur de mesurer les caractéristiques thermiques de son logement, ainsi que l'évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis.

Le diagnostic de performance énergétique n'est pas uniquement destiné à analyser l'existant, il doit proposer une liste de travaux d’économies d’énergie et des solutions pour l'amélioration énergétique en général. Il indique également le coût des travaux préconisés avec le retour sur investissement pouvant être envisagé ainsi que le crédit d’impôt qui pourra être obtenu en fonction de chaque type de travaux.

Quels sont les constructions concernées par le DPE ?

Le DPE est obligatoire pour les maisons à vendre ou à mettre en location. Mais ce n’est pas la seule condition. Lesdits bâtiments doivent être destinés à usage d’habitation ou à une activité professionnelle tertiaire. Des exceptions existent toutefois.

Comme stipulé par l’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation, sont exemptés de l’obligation de DPE :

  • les constructions provisoires : pour rentrer dans ce critère, l’utilisation de la construction ne doit pas excéder les deux ans ;
  • les bâtiments indépendants : cela concerne tous les bâtiments dont la surface habitable est inférieure à 50m2. Attention, lorsque la surface est intégrée à un bâtiment comme un immeuble ou un complexe pourvu d’autres lots, le DPE pourra être obligatoire. Seules les structures totalement indépendantes sont concernées ;
  • les monuments historiques y compris ceux inscrits à l’inventaire puisque ces derniers font partie intégrante du code du patrimoine ;
  • les lieux religieux qui sont souvent considérés comme des monuments historiques ;
  • les bâtiments industriels, artisanaux et agricoles ;
  • les habitations temporaires à savoir les logements qui ne sont occupés que quatre mois, tout au plus, par an ;
  • les bâtiments dépourvus d’un système de chauffage fixe et d’un système de climatisation. Si le logement est chauffé par une cheminée à foyer ouvert, il sera également exempté du DPE.

Quelles sont les méthodes de réalisation du DPE ?

Il existe deux méthodes d'évaluation de la performance énergétique des logements et bâtiments existants :

  • soit à partir d'une méthode de calcul dite conventionnelle ou méthode 3CL-DPE qui doit être utilisée seulement dans le cas de la présence d'un chauffage individuel, et pour les biens immobiliers construits après le 1er janvier 1949. Cette méthode prend en compte un certain nombre de paramètres, tels que la zone climatique, le type de chauffage, l'isolation thermique, la production d'eau chaude sanitaire, la ventilation, et éventuellement les énergies renouvelables déjà installées, etc. ;
  • soit à partir d'une méthode dite sur factures et qui prend en compte la consommation énergétique réelle des 3 dernières années. Cette méthode doit être notamment utilisée pour les bâtiments construits à partir du 1er janvier 1949 ou équipés d'un système de chauffage collectif.

Les travaux d'investissement dans la rénovation énergétique peuvent également faire bénéficier d'avantages fiscaux accordés sous la forme d'un crédit d'impôt, et ce jusqu'à 50% des dépenses qui ont été effectuées. Avec la prise en charge d'une partie du coût du DPE "volontaire" et le prêt écologique à taux zéro plus (PTZ+), l'État a ainsi souhaité, avec le Grenelle 2, inciter les ménages à réduire leur consommation énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre.

Quel est le contenu du DPE ?

Le rapport du DPE établi par le diagnostiqueur doit afficher les informations suivantes :

  • une description du bien concerné : cette partie doit être rédigée par un technicien certifié que vous enverra la société de diagnostic immobilier. Sur place, il doit faire un état des lieux en notant l’état général du bien, les matériaux utilisés pour la construction des murs, les caractéristiques des fenêtres (volets isolants, double vitrage...) et les caractéristiques du chauffage, de l’eau chaude sanitaire, du système de climatisation du bâtiment, etc. ;
  • un affichage de l’étiquette énergétique : il s’agit de l’échelle qui va indiquer la consommation énergétique du bâtiment. Celle-ci classe le DPE de "A" à "G", la lettre A indiquant la meilleure performance énergétique tandis que la lettre G se réfère à une très mauvaise isolation ;
  • un affichage de l’étiquette climat : il s’agit d’une autre échelle qui va indiquer le niveau d’émission de gaz à effet de serre (GES). Là encore, l’échelle ira de "A" à "G", le A indique les moindres effets du bien sur l’environnement tandis que le G indique un haut niveau de pollution ;
  • des recommandations faites par le diagnostiqueur : puisque le DPE a pour objectif de changer nos comportements face à la pollution et à la consommation d’énergie, le diagnostiqueur termine son étude par une série de recommandations. Ces dernières visent à améliorer les données présentées sur le rapport.

D'une façon générale, les conseils émis concernent des travaux à faire soit pour réduire la consommation énergétique soit pour réduire l’empreinte carbone du logement.

Grâce à ce document à incorporer au dossier de diagnostic technique (DDT), le futur acquéreur sait d’emblée ce qu’il lui reste à faire comme travaux tandis que le futur locataire aura une idée approximative de sa future consommation d’énergie.

Comment lire le rapport du DPE ?

Valable pendant 10 ans, le rapport établi par le DPE renseigne sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES).

Sur ledit rapport, les informations concernant le bâtiment ainsi que les recommandations sont faciles à comprendre. En ce qui concerne les deux étiquettes, les résultats sont souvent peu clairs. Pour les comprendre, il faut savoir que :

  • l’étiquette "énergie" est celle exprimée en kWh/m2.an. L’échelle qui s’y réfère adopte les mêmes couleurs que celles que l’on trouve sur les appareils électroménagers. On part donc du vert fluorescent pour indiquer une très faible consommation d’énergie notée A vers le rouge indiquant le caractère très énergivore du bâtiment et est noté G ;
  • l’étiquette "climat" adopte des nuances de violet et est mesurée en KgeqCO2/m2.an. Sur cette échelle, plus le violet est foncé, plus le logement est polluant et plus le violet sera clair, plus le logement est respectueux de l'environnement.

Sur ces deux échelles, chaque échelon indique les chiffres de référence définis lors du diagnostic.

Étiquette énergie et étiquette climat, quelles différences ?

Alors que l’étiquette énergie définit la classe énergétique, donc le caractère énergivore du logement, l’étiquette climat indique les émissions de gaz à effet de serre (GES) émises par l'habitation, donc son caractère polluant.

Pour réduire la première, le diagnostiqueur recommandera des travaux de rénovation afin d’améliorer l’isolation du bien. Pour réduire la seconde, il oriente plus vers le remplacement du système de chauffage actuel, l’élément le plus polluant du logement, vers un chauffage solaire. C’est le système le plus écologique, mais que certains jugent peu performant surtout que les rayonnements solaires chutent en hiver. La solution serait donc de l’associer à un chauffage électrique, au gaz naturel ou au bois.

Dans les deux cas, les recommandations visent à vous faire vivre au sein d’un logement noté A, B ou C et d’éviter autant que possibles les bâtiments classés F et G.

Qu'est-ce que le DPE collectif ?

Les immeubles en copropriété de moins de 50 lots et équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent faire réaliser un DPE. La décision de faire réaliser ce diagnostic doit être prise en assemblée générale et votée à la majorité des voix exprimées.

Qu'est-ce que le DPE avec mention ?

Un diagnostic de performance énergétique avec mention tertiaire doit être réalisé dans le cas de la mise en vente ou en location d'un local à vocation tertiaire et pour les établissements recevant du public (ERP). Ce sont des locaux autres que ceux à usage principal d'habitation, comme par exemple :

  • les bureaux ;
  • les commerces ;
  • les écoles ;
  • les établissements de santé.

Le DPE avec mention ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur ayant obtenu une certification particulière appelée "DPE tous types de bâtiments" et qui est délivrée par un organisme ayant été accrédité par le COFRAC.

Qu'est-ce que le DPE volontaire ?

Les propriétaires peuvent aussi, en dehors d'une vente ou d'une location, établir un diagnostic de performance énergétique afin d'avoir une expertise d'ensemble de leur bien immobilier et de bénéficier ainsi de recommandations de travaux d'amélioration énergétique et de réductions fiscales. Dans ce cas, 50% du prix du diagnostic est remboursé par l'État sous la forme d'un crédit d'impôt.

Qu'est-ce que le prêt à taux zéro plus ?

Comme son nom l'indique, c'est un prêt avantageux avec un taux à 0% accordé sous certaines conditions et notamment de réalisation d'un DPE.

Quel est le prix moyen du DPE ?

Les tarifs sont variables en fonction du type de bien, de sa surface et de son emplacement géographique. Ils sont compris entre 90 et 150 euros.

Quelle est la durée de validité du diagnostic DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans en cas de vente ou de location, mais si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés pendant cette période, il est préférable de le renouveler.

Qui peut réaliser un diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic DPE doit absolument être réalisé par un diagnostiqueur immobilier ayant reçu une certification d'un organisme qui a été accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation).

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