Expertise du bâtimentValeur vénale

Le diagnostic portant sur la valeur vénale doit être effectué dans certains cas et notamment lorsqu'il est nécessaire de connaitre avec précision la valeur d'un bien immobilier. Cette expertise peut être demandée notamment lors d'une vente, d'une signature ou d'un renouvellement de bail, d'un acte de succession, d'une déclaration fiscale, d'une mise en viager, d'un portage immobilier...

Qu'est-ce que le diagnostic valeur vénale ?

C'est une estimation de la valeur vénale d'un bien immobilier. Définie simplement, c'est la valeur marchande du bien sur un marché donné. Celle-ci varie bien entendu selon la région d'implantation, la taille de la bâtisse, son type, son état en général...

Il ne faut pas confondre la valeur vénale avec le prix de vente qui est fonction de la valeur vénale. Alors que celle-ci est déterminée en amont de toute transaction pour avoir une idée estimative du prix du bien, le prix de vente est celui résultant de la négociation du prix à partir de la valeur vénale.

Pourquoi effectuer un diagnostic valeur vénale ?

Connaitre le juste prix de son bien immobilier est indispensable dans de nombreux cas, à savoir :

• Pour la mise en vente et la mise en location : elle sert de base pour la négociation du prix et pour établir le loyer.
• Pour la demande d'un prêt bancaire.
• Pour évaluer le patrimoine de la personne et déterminer le montant des impôts et taxes à payer. Elle évite toute fraude sur la déclaration fiscale.
• Pour une expropriation : dans ce cas-là, le propriétaire percevra l'équivalent de la valeur vénale de son bien.
• Pour établir la succession ou effectuer le partage en cas de divorce...

Il est bon de souligner qu'elle est aussi une valeur comptable, définie par l'article 310.1.11 du PCG (plan comptable général). Ce dernier stipule que "la valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des couts de sortie."

Qui doit réaliser le diagnostic valeur vénale ?

L'estimation de la valeur vénale d'un bien doit être réalisée par un professionnel de l'immobilier expérimenté.

Comment se déroule le diagnostic valeur vénale ?

Avant toute chose, le professionnel doit se référer aux prix pratiqués sur le marché local. Cela lui donne une base pour faire son calcul. Durant son expertise, il prend en compte de nombreux facteurs déterminants. Certains se réfèrent au bien en lui-même tandis que d'autres s'intéressent à sa situation.

En ce qui concerne le bien en lui-même, sont pris en compte :

• L'année de construction de la bâtisse.
• La surface habitable selon la loi Carrez ou la loi Boutin.
• Le volume d'espace.
• Le plan d'aménagement intérieur : nombre de pièces, équipements...
• Le standing.
• L'architecture.
• L'état général du bien.
• Les extérieurs : jardin arboré, piscine...

Concernant la situation du bien, le professionnel contacté doit prendre en compte le voisinage, l'ensoleillement, la vue, les nuisances sonores, la viabilisation, la proximité avec les commerces et les écoles, la desserte en transports en commun, mais aussi le coefficient annuel d'impôt de la commune et la demande dans la région.

D'autres critères peuvent être retenus en fonction des cas puisque le professionnel doit procéder à une investigation complète du bien.

Aussi, pour qu'il n'agisse pas à l'aveugle, vous devez lui fournir divers documents comme les plans du bien, les diagnostics immobiliers déjà entrepris dont les attestations de mesurage Carrez ou Boutin, les documents d'urbanisme, le titre de propriété, le relevé cadastral, le montant des charges locatives, l'état locatif, le règlement de copropriété, le montant des assurances, les avis de taxes foncières...

En résumé, ce diagnostic met en exergue :

• Les éléments descriptifs, techniques et administratifs.
• Les éléments qualitatifs : confort, emplacement...
• Les éléments quantitatifs : surface, nombre de pièces...

Quelle est la méthode d'évaluation utilisée ?

Différents paramètres sont utilisés pour calculer la valeur vénale d'un bien immobilier comme la comparaison du bien immobilier avec d'autres biens équivalents qui ont déjà fait l'objet d'une estimation récente, mais l'analyse technique des caractéristiques du bâtiment est également prise en compte, son environnement, la qualité de sa construction, son entretien, sa classe énergétique...

D'autres façons de calculer la valeur vénale

On peut aussi utiliser une méthode qui consiste à calculer le cout du terrain ajouté à celui de la (re)construction auquel on retire celui de la vétusté, ou bien encore une méthode qui prend en compte les revenus générés par le bien immobilier sur une période déterminée...

Le professionnel doit effectuer une visite approfondie du bien immobilier et étudier attentivement les documents mis à sa disposition et consulter le cadastre. L'expert a évidemment une obligation d'indépendance et de neutralité, il ne peut en aucun cas être affilié à une quelconque entreprise de rénovation ou à une agence immobilière.

Quel est le prix d'un diagnostic valeur vénale ?

Pour faire entreprendre cette expertise, il faut prévoir un budget allant de 800 à 2.000 euros. Le prix dépend de la taille du bien et de ses spécificités, et éventuellement de la complexité de l'étude.