Expertise du bâtiment Décence logement / loi SRU

La loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 donne la possibilité à chacun d'habiter un logement conforme aux critères de décence. Cette loi oblige les propriétaires bailleurs à proposer à la location des logements décents et qui ne présentent pas de risques pouvant porter atteinte notamment à la sécurité physique et à la santé des occupants.

Qu'est-ce que le diagnostic décence logement ?

C'est une expertise qui vise à déterminer la conformité d'un logement mis en location par rapport aux critères de décence définis par la loi SRU. Il doit être confié à des diagnostiqueurs certifiés et habilités à réaliser ce genre d'expertise. À l'issue des contrôles menés, le professionnel établit un certificat d'habitabilité et de décence.

Quels sont les différents points à analyser durant le diagnostic ?

Le diagnostic logement décent porte sur différents éléments de l'habitation :

• L'installation sanitaire et les zones de sécurité établies dans les salles d'eau.
• La solidité des sols, des escaliers et garde-corps.
• Le chauffage, la ventilation et l'humidité.
• L'état des canalisations.
• La surface des pièces principales.
• Le système d'alimentation en eau potable et en eau chaude.
• La présence d'un évier avec un système d'évacuation conforme.
• La possibilité d'installer un appareil de cuisson dans la cuisine.
• La sécurité des installations électriques et de gaz : cela implique la réalisation des diagnostics gaz et électricité.

Il faut savoir qu'à partir de 2025, la performance énergétique du logement sera considérée comme un critère de décence. À partir de là, les logements étiquetés G par le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne pourront plus être mis en location.

En cas de non-conformité avérée, le locataire peut demander une mise en conformité du logement loué auprès du propriétaire par la voie amiable. Si cette démarche ne donne pas de résultats satisfaisant, il peut porter l'affaire devant la justice.

Quels sont les logements concernés par le diagnostic décence ?

Sont concernés par ce diagnostic, les locaux loués à titre de résidence principale, c'est-à-dire occupés au moins 8 mois par an. Les locaux à usage mixte (professionnel et habitation) y sont également soumis.

Quelle est la durée de validité du certificat d'habitabilité ?

Le certificat d'habitabilité et de décence a une durée de validité illimitée si aucune modification des locaux n'a été entreprise depuis la dernière expertise. Par contre, si des travaux ont été menés, un nouveau diagnostic doit être réalisé avant de remettre le bien en location.

Qu'est-ce que la loi SRU ?

Votée en 2000, la loi solidarité et renouvellement urbain est venue modifier le droit de l'urbanisme et du logement en France. En vigueur seulement dans les communes de plus de 1.500 habitants en région parisienne et de plus de 3.500 habitants dans les autres régions incluses dans une agglomération de plus de 50.000 habitants, les principaux changements apportés portent sur :

• La mixité sociale : la loi SRU oblige les communes à compter au moins 20% de logements sociaux. Cette mesure a pour objectifs de réduire les disparités sociales, d'instaurer une plus grande solidarité et de diversifier les offres résidentielles.
• Le délai de rétractation : dans le cadre d'une vente immobilière, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours pour changer d'avis. Cela lui permet de réfléchir tranquillement à la transaction et de se rétracter si, au final, certains termes ne lui conviennent pas, et ce, sans avoir à se justifier. Il lui faut seulement envoyer au vendeur une lettre de renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quand réaliser un diagnostic décence logement ?

Tout locataire qui possède un doute sur la conformité de décence de son logement peut demander à son propriétaire d'effectuer un diagnostic de décence du bien immobilier loué.

Critères de décence d'un logement :

• Le gros œuvre et ses accès doivent être en bon état, la couverture et les menuiseries doivent être étanches.
• Le respect de la conformité en matière de sécurité pour les balcons, escaliers, fenêtres…
• Toute installation, qu'elle soit électrique, de gaz, de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire et de ventilation, doit être conforme à la règlementation en vigueur et en bon état de fonctionnement.
• L'absence d'infiltration d'eau et de risques émanant des matériaux tels que le plomb, l'amiante, et l'état des revêtements, peintures, canalisations…
• La présence d'un coin cuisine comprenant un évier et permettant de recevoir un appareil de cuisson.
• La présence d'un coin sanitaire comprenant notamment un WC séparé de la pièce où sont pris les repas ainsi que la présence d'une douche ou d'une baignoire.
• La présence d'une installation d'évacuation des eaux usées et ménagères.
• La présence d'une alimentation en eau chaude et froide fournissant avec une pression suffisante de l'eau potable.
• La présence d'une alimentation électrique aux normes en vigueur et en bon état de fonctionnement.
• La pièce doit avoir au moins 9m2 de surface habitable et être d'une hauteur sous plafond de 2,20m minimum, ce qui représente un volume de 20m3 au minimum.

L'expert diagnostiqueur qui effectue un diagnostic de décence logement doit fournir un état descriptif des installations qui ne sont pas conformes à la décence. Un autre diagnostic doit être effectué après la mise en conformité du logement, le cas échéant.

Quel est le prix d'un diagnostic décence logement ?

C'est le propriétaire bailleur qui doit contacter le diagnostiqueur pour faire entreprendre le diagnostic décence logement. Les frais sont entièrement à sa charge. En moyenne, l'expertise coute entre 100 et 200 euros. N'hésitez pas à demander un devis avant de conclure le contrat.