Expertise du bâtimentPollution des sols

L'état des risques de pollution des sols (ERPS) permet de déterminer, sur un site, les différentes sources de pollution (cuves, canalisations, stockages, enfouissage de déchets, hydrocarbures...), les modes de contamination (eaux de surface, d'infiltration ou souterraines, air...) ainsi que les cibles potentielles de ces pollutions (environnement, personnes, faune, flore...).

Qu'est-ce que le diagnostic pollution des sols ?

C'est une expertise qui vise à estimer le degré de pollution d'un terrain donné. Il faut effectivement savoir que lorsque les sols sont contaminés, ils vont être à leur tour sources de contamination de l'air et/ou de l'eau. Ils représentent donc un risque sanitaire pour les personnes et les animaux qui vivent dans les alentours ainsi que pour l'environnement.

Voilà pourquoi il ne doit pas être négligé surtout lorsque l'historique du terrain met en exergue l'existence de dépôts, récents ou anciens, de substances jugées polluantes qui ont pu y laisser des traces.

Quels types de substances polluantes le diagnostic recherche-t-il ?

Il existe de nombreux types de polluants du sol, on peut notamment citer :

• Les métaux lourds tels que le nickel, l'arsenic, le cadmium, le plomb, le cuivre, le mercure, le chrome, le zinc...
• Les hydrocarbures qui incluent les goudrons, les carburants, les solvants...
• Les polluants issus de l'affiliation des terres excavées en ISDI (installations de stockage de déchets inertes).

Le diagnostic pollution des sols est-il obligatoire ?

Auparavant, le diagnostic pollution des sols n'était obligatoire que pour l'exploitation des ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement) et pour les biens situés dans un SIS (secteur d'information des sols). Depuis 2011, l'obligation d'informer les acquéreurs potentiels d'un terrain sur la possibilité d'une pollution de sol concerne tous les biens.

La nécessité de fournir des informations sur l'état de pollution d'un sol est survenue grâce à la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 ou loi Grenelle 2. En 2011, Cécile Duflot demande une réactualisation du concept à travers la loi ALUR. De nombreuses obligations ont alors été rajoutées au premier texte dont l'obligation d'information pour tous les biens mis en vente. Ces modifications sont confirmées par les articles L125-6 et L125-7 du Code de l'environnement ainsi que par l'article 73 de la loi ALUR.

Grâce à ces nouveaux textes de loi :

• L'État a l'obligation de donner toutes les informations qu'il détient concernant un terrain aux personnes intéressées. Il doit, pour cela, détenir des cartographies validées par les préfectures.
• Les communes doivent intégrer ces informations dans les documents d'urbanisme et dans les certificats d'urbanisme informatifs.
• Les propriétaires vendeurs ou bailleurs doivent renseigner leurs clients (acheteurs ou locataires) des antécédents de pollution du terrain concerné.

En cas de vente d'un terrain avec un antécédent assez lourd, le diagnostic pollution des sols est fortement recommandé. En effet, si l'acheteur découvre plus tard (après signature de l'acte de vente) que le terrain acquis affiche la présence de substances polluantes et qu'il doit procéder à une dépollution, il peut se retourner contre le vendeur et exiger que ce dernier prenne les travaux à sa charge.

Qui doit demander la réalisation d'un diagnostic pollution des sols ?

En règle générale, la demande de réalisation de ce diagnostic doit émaner du propriétaire vendeur/bailleur. Toutefois, la requête peut aussi venir du :

• Maitre d'ouvrage : lorsque ce dernier doit superviser la construction d'une structure sur un terrain à risque de pollution et que cette structure va être utilisée par une population sensible, il peut demander un diagnostic ERPS (état des risques de pollution des sols) et prendre les mesures correctrices qui s'imposent.
• Constructeur : lorsqu'il doit superviser la construction d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain susceptible d'être pollué, il peut demander un diagnostic ERPS.

Quels sont les sites placés en secteurs d'information sur les sols (SIS) ?

La plupart des SIS proposés par l'État sont issus des sites recensés dans BASOL qui est une base donnée nationale où des évaluations ont été réalisées, basées le plus souvent sur des études et analyses des sols et/ou autres milieux.

Quels sites ne figurent pas en SIS ?

Les terrains n'ayant pas fait l'objet de diagnostic ou pour lesquels aucun élément matériel ne suggère la présence d'une pollution n'entrent pas dans la démarche d'élaboration des SIS, la pollution doit être avérée après études et analyses des sols et/ou autres milieux pour permettre le classement en SIS. À titre d'exemple, c'est le cas de nombreux sites BASIAS (base de données des anciens sites industriels et activités de services), l'inscription d'un site dans BASIAS ne préjugeant pas de l'état des sols.

Pour un classement ultérieur d'un terrain en SIS, l'existence d'une pollution devra être matérialisée par des éléments factuels : études, analyses des sols et/ou autres milieux…. Ces éléments factuels pourront donc être collectés via des investigations menées à l'initiative d'acteurs privés ou publics dans le cadre des transactions immobilières comme par exemple un terrain inventorié BASIAS n'ayant pas fait l'objet de diagnostic de pollution des sols ou d'action de gestion spécifique pouvant s'avérer être pollué après étude.

Pour l'inventaire historique BASIAS, il est important de rappeler que la banque de données est établie dans les limites des informations récoltées et qui sont forcément incomplètes : erreurs de localisations, précisions variables, sites non localisés, données non exhaustives...

Qui réalise le diagnostic de pollution des sols ?

Les études de diagnostics de pollution des sols et/ou autres milieux peuvent être réalisées par tout bureau d'étude spécialisé, qu'il soit certifié ou non.

La loi exige un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués ou équivalent uniquement pour la production de l'attestation de compatibilité d'un projet situé dans un SIS et pour les installations classées ayant cessé leur activité avec changement d'usage.

Il est à noter que le dossier d'instruction des permis de construire doit être accompagné d'une attestation garantissant qu'une étude des sols a bien été réalisée et que ses résultats ont été pris en compte dans la conception du projet de construction ou d'aménagement afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et l'usage futur du site.

Quand doit être réalisé l'état des risques de pollution des sols ?

Ce diagnostic doit être réalisé par le propriétaire lors de la cession ou de l'acquisition d'un terrain, de l'installation d'une nouvelle activité industrielle, d'un changement d'activité, de la fermeture d'un site, d'une pollution accidentelle... ou peut faire l'objet d'une demande explicite de l'administration. La présence de pollution dans le sol peut remettre en cause la vente du bien immobilier. En cas de non respect de cette obligation par le vendeur, celui-ci ne pourra bénéficier de la garantie sur les vices cachés et peut même encourir des sanctions pénales.

Quelle est la méthode d'analyse de la pollution des sols ?

Afin de procéder à l'analyse, le technicien doit effectuer des prélèvements d'air, d'eau et des échantillons du sol. Ces différents prélèvements seront ensuite analysés par un laboratoire. Comme pour les autres diagnostics, l'entreprise ou l'expert qui intervient sur le site doit être totalement indépendant et en aucun cas n'être affilié à une quelconque entreprise de dépollution ou de décontamination des sols. En cas de pollution des sols constatée, le rapport devra notamment proposer des solutions techniques de dépollution des sols afin d'y remédier et d'en évaluer le cout.

Quel est le lien entre diagnostic pollution des sols et ERP ?

Depuis le 1er janvier 2018, l'état des risques et pollutions (ERP) prévoit une obligation d'information sur la pollution des sols.

Quel est le prix d'un diagnostic pollution des sols ?

Pour faire entreprendre cette expertise, il faut prévoir un budget assez conséquent puisque le prix peut aller de 900 euros à plus de 3.000 euros.

Le devis est établi en fonction de la taille du site, du nombre de forages et d'analyses réalisées, des activités à risques auxquelles s'exposent les diagnostiqueurs et du contenu même de l'étude.