Expertise du bâtiment Assainissement autonome

Le diagnostic portant sur le système d'assainissement autonome (individuel), également appelé assainissement non collectif (ANC) des eaux usées, est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2011 avant la vente d'un bien immobilier. Pour savoir si votre commune est concernée par ce diagnostic immobilier, il faut se renseigner auprès de votre mairie ou à la DDE de votre département.

Attention : si votre installation d'évacuation des eaux usées est raccordée au réseau d'assainissement collectif, il faut dans ce cas-là réaliser un diagnostic eaux usées.

Qu'est-ce que le diagnostic assainissement non collectif ?

C'est une expertise visant à contrôler l'état du système d'évacuation des eaux usées domestiques d'un logement non raccordé au tout-à-l'égout. Instauré par la loi sur l'eau, il vise à vérifier la capacité d'un logement à traiter, lui-même, ses eaux usées et à les évacuer sans polluer l'environnement. À l'issue de l'expertise, le professionnel peut statuer sur la conformité ou la non-conformité du système.

L'intérêt pour le vendeur d'effectuer ce diagnostic est de pouvoir bénéficier de la garantie sur les vices cachés et de s'exonérer de la mise en danger de la vie d'autrui, le rapport devant être annexé à l'acte de vente du bien immobilier concerné.

Sa durée de validité est de 3 ans.

À qui confier le diagnostic assainissement non collectif ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, celui qui porte sur l'assainissement non collectif doit être réalisé par le Service public d'assainissement non collectif (SPANC). Il s'agit d'une agence de contrôle agréée dont disposent toutes les communes. Pour le solliciter, il faut contacter la mairie qui se charge de dépêcher une équipe sur le terrain.

Dans de rares cas, le service peut transférer la mission à des diagnostiqueurs délégataires ou à des sous-traitants reconnus par le SPANC.

Pour information, cet organisme a été mis en place après l'entrée en vigueur de la loi sur l'eau du 3 janvier 1992.

Qui doit faire entreprendre l'état de l'installation d'assainissement non collectif ?

C'est le propriétaire vendeur qui doit contacter le SPANC pour la réalisation de ce diagnostic. Le rapport qui en découle doit être intégré dans le DDT (dossier de diagnostic technique) à présenter aux futurs acquéreurs avant la signature de l'acte de vente.

Pourquoi ce diagnostic ?

Les eaux usées produites par tout type d'activité humaine doivent obligatoirement être traitées avant d'être remises en circulation dans la nature. Toutes les installations, qu'elles soient individuelles ou collectives, doivent être conformes aux normes en vigueur, et ce, dans le but de mieux protéger à terme les sources d'eau potables naturelles telles que les eaux de rivières, les nappes phréatiques, et de prévenir les risques sanitaires pouvant toucher les personnes.

Dans le cas d'une installation d'assainissement autonome (non collective), chaque propriétaire a donc l'obligation, dans le but de protéger l'environnement, de faire entretenir régulièrement leur installation d'évacuation des eaux usées.

Comment s'effectue le diagnostic ?

Le diagnostic assainissement autonome est un contrôle visuel des installations, de leur bon état de fonctionnement, d'accessibilité et de ventilation, de la qualité de l'écoulement jusqu'au lieu de traitement, il doit également vérifier qu'une vidange et qu'un curetage sont effectués périodiquement.

En cas de non conformité de l'installation, l'acquéreur dispose de 12 mois à partir de la date d'achat du bien pour effectuer les travaux de mise en conformité.

Quelles parties de l'installation d'assainissement autonome sont analysées ?

Le type de contrôle effectué varie selon les antécédents enregistrés :

• L'installation a déjà fait l'objet d'un contrôle : dans ce cas-là, le SPANC réalise seulement un contrôle périodique pour s'assurer que l'installation permet le traitement commun des eaux usées domestiques (eaux-vannes et eaux ménagères).
• L'installation date d'avant le 31 décembre 1998 et n'a jamais fait l'objet d'un contrôle : au moins 16 points doivent être contrôlés, mais globalement le diagnostic s'assure du bon fonctionnement et de l'entretien de l'installation. Le professionnel identifie les différents dispositifs qui la composent et s'intéresse à l'accessibilité, aux usures et aux éventuels défauts. Il veille au respect des prescriptions techniques en vigueur et vérifie que le fonctionnement de l'installation n'engendre pas de risques pour la santé et l'environnement. Le système ne doit pas, non plus, être source de nuisances.
• L'installation a été réalisée ou réhabilitée après le 31 décembre 1998, mais n'a jamais été contrôlée par le SPANC : à part les contrôles cités ci-dessus, le service chargé du diagnostic doit vérifier la présence de ventilation. Il s'assure qu'un entretien et une vidange périodiques aient bien eu lieu et contrôle l'état et l'emplacement de l'installation. Au moins 19 points doivent être contrôlés.

À l'issue de l'expertise (quelle que soit la démarche entreprise), le SPANC établit un rapport sur lequel il détaille les éventuels dysfonctionnements et/ou risques pour la santé et pour l'environnement détectés.

Que faire en cas de dysfonctionnements avérés suite au diagnostic ?

Deux schémas sont possibles :

• Le propriétaire vendeur décide d'entreprendre les travaux pour la remise en conformité de l'installation d'assainissement autonome avant de remettre le bien en vente. Le cout des travaux est entièrement à sa charge.
• Le propriétaire ne souhaite pas entreprendre les travaux. Il doit informer les acheteurs potentiels des non-conformités déterminées et de leur obligation à réaliser les travaux dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente.

Dans le second cas, l'acheteur peut renégocier le prix de vente s'il juge les futurs travaux onéreux.

Quel est le prix d'un diagnostic assainissement non collectif ?

Le cout d'un diagnostic assainissement non collectif varie d'une commune à une autre, mais en général il se situe entre 100 et 150 euros.

L'absence de ce rapport dans le DDT ou des erreurs volontaires sur le rapport sont passibles de sanctions. L'acheteur peut saisir le tribunal pour faire annuler la vente ou pour obtenir des dommages et intérêts. Il peut également saisir la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Les sanctions peuvent être plus sévères : une peine d'emprisonnement de 2 ans et une amende de 300.000 euros.