Expertise du bâtimentDossier de mutation

Depuis le 1er janvier 2009, en cas de mutation immobilière et avant la mise en copropriété d'un bien immobilier ou de la signature d'un acte authentique de vente, il est obligatoire de présenter un dossier technique regroupant certains documents nécessaires à la réalisation de ces opérations. C'est ce que l'on appelle un dossier de mutation.

Qu'est-ce que le dossier de mutation ?

Il est établi pour réaliser une mutation immobilière afin que le nouveau propriétaire du bien immobilier puisse obtenir un certificat d'urbanisme. La mutation immobilière se traduit par un changement de propriétaire ou un transfert de propriété.

La mutation peut se faire entre vifs ou par décès. Dans le premier cas, elle résulte d'une vente, d'un échange d'immeuble ou d'une donation. Dans le second cas, le nouveau propriétaire a reçu le bien en héritage suite au décès du propriétaire actuel.

Pour que la mutation soit possible, quelques conditions doivent être réunies :

• Le bien immobilier concerné est immatriculé sans litige foncier.
• Le propriétaire cédant possède un titre de propriété à son nom.
• L'acquéreur consent aux termes de la transaction ou l'héritier accepte cette transmission de bien.

D'une façon générale, le dossier de mutation, grâce aux différentes pièces justificatives qui le composent, permet d'identifier clairement le bien cédé. Il aide aussi à connaitre l'état global du bien.

Les documents à fournir dans le dossier de mutation varient en fonction de la nature de la transaction. Dans le cas d'une mutation par décès, il est nécessaire de présenter le certificat de décès du propriétaire cédant. Dans tous les cas, que la mutation se fasse entre vifs ou par décès, le transfert de propriété doit toujours se faire par le biais d'un notaire.

À quoi sert-il ?

L'objectif du dossier de mutation est :

• La réalisation d'un dossier de vente dans le cadre d'un projet immobilier ou foncier.
• La division d'une parcelle en prévision de la vente en un ou plusieurs lots d'un terrain, ou bien la création d'un lotissement.
• L'obtention d'un permis de construire pour vérifier notamment si un terrain est constructible.

Que doit-il contenir ?

Le dossier doit contenir certaines pièces administratives (à adapter selon les cas) pour l'obtention du certificat d'urbanisme. Voici la liste (non exhaustive) de ces pièces :

• Un plan cadastral : pour le calcul des impôts locaux.
• Un extrait cadastral modèle 1 : pour vérifier les références cadastrales.
• Une matrice cadastrale : pour vérifier l'attribution des parcelles.
• Un certificat d'alignement : pour vérifier les limites de la propriété.
• Une attestation de numérotage : pour attester de l'adresse postale.
• Un zonage des plans locaux d'urbanisme (PLU) : pour vérifier la planification du projet au niveau communal ou intercommunal.
• Un certificat communal plomb et termites : pour vérifier de la non contamination des lieux.
• Un rapport d'assainissement : pour vérifier le raccordement de l'installation au réseau collectif des eaux usées.
• Un certificat de non péril : pour vérifier de la non dangerosité du projet.
• Une fiche de renseignement sur les carrières : pour vérifier la présence de carrières souterraines.
• Un certificat d'hygiène et de salubrité : pour vérifier que le bien n'est pas soumis à une interdiction d'habitation et d'utilisation.

Quel est le prix d'un dossier de mutation ?

En cas de transfert de propriété, le prix de la transaction, communément appelé droits de mutation, varie au cas par cas. Également appelés droits d'enregistrement, ils regroupent les taxes que l'acquéreur doit payer au notaire le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Il ne faut pas les confondre avec la rémunération du notaire. Ce dernier perçoit les droits de mutation pour le compte de l'État et des collectivités locales.

Avant toute chose, il convient de faire la différence entre les droits de mutation à titre onéreux et les droits de mutation à titre gratuit. Ensuite, il faut comprendre que ces droits sont calculés en fonction du prix de vente ou de la valeur vénale du bien immobilier en question. En cas de mutation par décès, les frais sont calculés en fonction de la situation personnelle et familiale des héritiers.

Les droits de mutation, qu'ils soient onéreux ou gratuits, sont inclus dans ce qu'on appelle les frais de notaire. Cette somme englobe les émoluments ou la rémunération du notaire, les droits d'enregistrement ou de mutation et les débours payés pour l'obtention des documents nécessaires pour établir la vente. Outre les frais de notaire, l'acquéreur doit aussi verser le prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique.

Les droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés à partir du prix de vente du bien. En moyenne, la taxe communale équivaut à 1,2% de la valeur du bien tandis que la taxe départementale s'élève à 4,5% de l'ensemble de l'investissement. À ces sommes perçues, il faut ensuite ajouter 2,37% du prix d'achat qui seront reversés à l'État.

Il est important de noter que ces taxes ne sont valables que pour la vente de logements anciens. Lorsqu'il s'agit de logements neufs, il n'y a pas de droits de mutation. Les seules sommes dont l'acquéreur doit s'acquitter sont la rémunération du notaire et la taxe foncière.

Les droits de mutation à titre gratuit

En cas de mutation à titre gratuit, les bénéficiaires ont droit à un abattement fiscal dont le montant est fixé selon les cas. Les droits sont ensuite calculés sur la part nette de chaque héritier après abattement.

Comment procéder ?

Pour connaitre les pièces exactes qui doivent être annexées au dossier de mutation, nous vous invitons à prendre contact avec un expert. Il pourra vous fournir toutes les informations nécessaires à la réalisation de ce dossier en fonction de votre projet.

Les professionnels inscrits sur notre site sont tous détenteurs d'une certification et d'une assurance, ce qui vous garantit un service réalisé par des experts ayant reçu une formation validée par une certification et assurés en cas de problème ou de litige.

Il faut savoir que tout diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur technique immobilier qui a notamment obtenu une certification d'un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation). Chaque diagnostiqueur a également une obligation d'impartialité et ne peut en aucun cas avoir des intérêts en commun avec les agences immobilières ou les entreprises par lesquelles il est mandaté.

Le diagnostiqueur doit aussi être détenteur d'une assurance responsabilité civile professionnelle dont la garantie ne peut être inférieure à 300.000 euros par sinistre.