Étude énergétique Bonus de COS

Le COS (coefficient d'occupation des sols) détermine la surface maximale constructible d'un bien immobilier en fonction de la superficie du terrain sur lequel il est construit.

Qu'est-ce que le bonus de COS ?

C'est une majoration du COS. Autrement dit, il permet de construire une surface plus grande que celle établie par le coefficient imposé par la commune. On l'appelle aussi "bonus de constructibilité".

Quel est l'intérêt du bonus de COS ?

Lorsqu'on en a les moyens, construire plus grand reste toujours plus avantageux. Pour les propriétaires bailleurs, les mètres carrés supplémentaires signifient des loyers plus conséquents alors que pour les propriétaires occupants, c'est la promesse d'avoir plus d'espace. Le bonus de COS permet de construire 20 à 30% plus grand que la surface autorisée par le COS.

Par exemple, si le terrain s'étend sur 750m2 et que le COS établi est de 0.4, la surface constructible est de 300m2 (750 x 0.4). Si vous obtenez un bonus de COS de 30%, la surface constructible grimpe à 390m2, soit 90m2 de plus, ce qui n'est pas négligeable. Pour informations supplémentaires :

• Le COS est établi par la mairie ou la DDE (direction départementale de l'équipement).
• Le chiffre retenu doit être mentionné dans le PLU (plan local d'urbanisme) ou dans le POS (plan d'occupation des sols).
• Il est utilisé pour obtenir la SHON (surface hors œuvre nette) constructible.

Le bonus de COS, pour qui ?

Le bonus de COS peut être attribué que ce soit en construction neuve ou en rénovation, c'est-à-dire dans l'ancien. Il faut juste noter quelques spécificités :

• En construction neuve : il faut que le bâtiment obtienne, soit le label BBC (bâtiment basse consommation), soit le label TPHE Enr (très haute performance énergétique énergies renouvelables). Ces exigences sont valables que ce soit pour des bâtiments publics ou pour des logements.
• En rénovation : seuls les logements sont concernés et doivent respecter certaines exigences comme l'isolation des planchers hauts sous comble pour que leur résistance thermique soit supérieure ou égale à 5m2.K/W, l'installation d'équipements d'énergies renouvelables tels qu'une pompe à chaleur, des capteurs photovoltaïques produisant au moins 25kWhep/m2SHON/an…

Comment bénéficier d'un bonus de COS ?

Pour en bénéficier, au moins l'une des conditions suivantes doit être remplie :

• L'exemplarité énergétique : la consommation d'énergie du logement doit être inférieure de 20% par rapport au niveau de la RT2012 et de 40% de moins en ce qui concerne les bureaux.
• L'exemplarité environnementale : émission de GES (gaz à effet de serre) réduite au minimum, faibles émissions de COV (composés organiques volatils) associées à un système de ventilation performant, valorisation de 40% des déchets de chantier et utilisation minimale de matériaux biosourcés.
• Bâtiment à énergie positive (BPOS ou BEPOS) : il doit respecter le niveau de performance "Énergie 3". Un bâtiment peut être dit "à énergie positive" lorsque la production d'énergies renouvelables injectées dans le réseau et sa consommation d'énergies non renouvelables sont équilibrées.

Quelle est la marche à suivre pour en bénéficier ?

Un expert doit attester le fait que vous ayez rempli les conditions imposées pour obtenir un bâtiment plus performant en matière énergétique. L'attestation qu'il établit à l'issue de son expertise doit être jointe à votre demande de permis de construire.

Pour une construction neuve, il s'agira d'une attestation délivrée, soit par un bureau d'études thermiques, soit par un organisme accrédité à attribuer des labels. Pour un logement existant, l'attestation doit indiquer que les équipements de production d'énergies renouvelables mis en place respectent les exigences des articles R271-1 et R271-4 du Code de la construction et de l'habitation.

De combien est la bonification de COS ?

Dans les logements neufs, il est possible d'obtenir une bonification du coefficient d'occupation des sols (bonus de COS) de l'ordre de 20% si le logement respecte certains critères en matière de performance énergétique des bâtiments et a notamment obtenu un label THPE (très haute performance énergétique) ou un label BBC (bâtiment basse consommation).

Dans le cas d'un logement existant, la bonification du coefficient d'occupation des sols peut être de l'ordre de 30% selon la zone d'habitation (se renseigner auprès de la mairie de son domicile), mais uniquement si le projet prévoit des installations à base d'énergies renouvelables comme par exemple des panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, une pompe à chaleur…

Dans les logements anciens, la bonification du coefficient d'occupation des sols s'adresse aux particuliers qui souhaitent agrandir et/ou rénover leur bien immobilier. La bonification leur permet ainsi d'augmenter la surface constructible tout en les incitant à améliorer la performance énergétique de leur habitation.

Quel est le prix de l'obtention d'un bonus de COS ?

Le cout dépend bien entendu de la quantité de travaux qui devront être engagés pour obtenir la bonification. Le plus simple est de demander un devis en ligne.